Земля и документы

Как известно, земельный участок можно купить на вторичном рынке у частных владельцев или приобрести его на «первичке» с аукциона у муниципальных образований, проводящих специализированные тендеры.

Чаще всего проблемы при регистрации собственности в Подмосковье возникают у собственников из-за несвоевременного оформления документов. В основном все бумаги приводятся в порядок только после того, как владелец принял  решение о совершении какой-либо сделки, требующей госрегистрации (продаже, мене, залоге и т.д.), либо пока не возникнет проблема с местными органами власти или коммунальными службами. В процессе регистрации наиболее серьезной проблемой для собственника становится соблюдение временных рамок.

Ведь не секрет, что заблаговременное приведение своих документов в порядок, в частности на землю, обойдется дешевле и проще. Сложная ситуация возникает, когда человек решает срочно взять кредит или чуть ли не завтра продать недвижимость, не подготовив пакет документов. В таких случаях мы обычно советуем прибегать к помощи профессиональных юристов.

Как оформить?

Существует несколько возможных вариантов оформления земельных участков. Так, если участок приобретался законным образом в последние 15 лет, но до 2002 г., у владельца должны быть документы о праве собственности. Первое, что ему необходимо сделать, - это поставить участок на кадастровый учет (если учет еще не произведен). Для этого проводится топографическая съемка участка, затем формируется межевое дело, которое сдается в земельный комитет,  а потом в кадастровую палату для постановки участка на учет. Стоимость топографической съемки составляет сегодня около 15 тыс. руб. за десять соток при обмере  участков площадью до 1 га. При съемке земельных участков площадью 20 - 60 га цена колеблется около 10 тыс. руб. за 1 га в зависимости от местности и объема. Стоимость помощи за сбор межевого дела составлять от 6 тыс. руб. при сроках получения кадастра от шести месяцев до года, и до 25 тыс. руб. при сроках изготовления документа до двух недель.

В процессе процедуры постановки на учет проблемы чаще всего возникают при подписании акта согласования границ. Причин заминки может быть несколько: нежелание соседей подписывать что-либо, споры по поводу «исторических» границ, иногда сложные поиски самих соседей.  Реальные проблемы возникают с оформлением участков, права на которые «не подтверждены», хотя в централизованной застройке последних лет такие случаи весьма редки. Непростая ситуация сложилась со стародачными массивами, где из первичных документов чаше всего присутствовало постановление о передаче большого участка некоему обществу (садовому товариществу, дачному кооперативу). Там отсутствовали четко  закрепленные границы между частными участками. Очень сложно отследить, кому и на каких основания передавался участок, так как регулируемого оборота земель до 1991 года не было. В деревнях ситуация проще: здесь существовали подомовые книги, и при определении границ участков у владельцев проблемы возникают крайне редко.

Подготовиться к сделке

При наличии «нового» свидетельства и кадастрового плана для совершения сделки с земельным участком, имеющим строения, необходимы:

- документы, подтверждающие постановку строений на технический учет (технический паспорт на объект);

- справка из местной администрации о зарегистрированных в жилом доме лицах;

- согласие супруга (для физического лица).

С пакетом этих документов владелец может совершить сделку. Помощь в подготовке этих бумаг «под ключ» с минимальными сроками изготовления в среднем обходится в 1-2 тыс. долл.  Кроме этого, все расходы по оформлению сделки несет продавец, для покупателя же необходимо оплатить лишь госпошлину в размере 500 руб. за переход права собственности. Бывают случаи, когда по договоренности покупатель авансирует продавца для подготовки документов: чаще всего это связано со сменой назначения категории участка.

При строительстве дома прежде всего согласовывается проект и берется разрешение на строительство. По окончании стройки дом вводится в эксплуатацию, и только потом выдается свидетельство о собственности на жилой дом. Оформление всех этих  документов обойдется не дороже 20 долл. за кв. м. при минимальных сроках.

Для частного застройщика, возводящего коттедж внутри сформированного поселка на элитном направлении, расходы на оформление документов несоизмеримы с другими расходами. При необходимости можно собрать всю документацию в минимальные сроки, невзирая на многократное увеличение стоимости этого процесса. Но этот вариант является скорее форс-мажорным:  прибегают к нему редко. В то же время стоимость всех работ по оформлению документов для большого проекта может составлять значительную долю в себестоимости проекта, что во многом зависит от начального статуса земли.

Хотелось бы напомнить, что жилой дом и другие строения, возведенные на земельном участке, не отведенном для этих целей, либо возведенные без получения на это необходимых разрешений считаются самовольными постройками. Их владелец не приобретает права собственности на них и не вправе ими распоряжаться. Кроме того, самовольные постройки могут быть снесены. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином порядке, за собственником земельного участка, где осуществлена постройка.

По материалам журнала «Новый адрес»