Аналитики компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги 1 полугодия 2011 года по рынку офисной недвижимости Москвы. Возврат иностранных инвесторов в число крупных игроков стал едва ли не главным достижением рынка за этот период. В арендной политике сохраняется баланс сил собственника и арендатора.

Спрос

В 1 полугодии 2011 года на российский рынок вернулись иностранные игроки в качестве реальных покупателей. Это говорит о том, что консервативные и осторожные западные инвесторы с оптимизмом смотрят на рынок офисной недвижимости России, снова готовы вкладывать свои средства, и уже в ближайшее время их интерес воплотится в реальных сделках.

«Сегодня на продажу выставлены три объекта, приобрести которые готовы зарубежные компании, – рассказывает Максим Жуликов, директор по развитию департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty. – Это бизнес-центры Ducat Place 3, «Белая площадь» и «Гоголевский бульвар, 11». Каждый из них максимально соответствует высоким требованиям иностранных покупателей: пул первоклассных арендаторов, долгосрочные договоры аренды, профессиональное управление, западные компании в составе собственников. Ставки капитализации по этим объектам, которые ощутимо ниже рыночных, не смущают инвесторов. Так, например, ставка капитализации БЦ «Гоголевский бульвар, 11» в размере 7,5% близится к докризисному значению».

Российские интересанты пока не готовы приобретать объекты с низкой доходностью. В их поле зрения – бизнес-центры с минимальной капитализацией 9-10% (для А класса). Отечественные инвесторы способны  оперативно принимать решения, когда собственник хочет быстро продать объект по привлекательной цене, здесь иностранцы им не конкуренты. Конкуренцию зарубежные инвесторы могут составить лишь в том случае, если объект продается «по рынку», либо несколько выше рынка, но при этом обладает рядом неоспоримых и важных для иностранцев преимуществ. 

В целом на рынке купли-продажи спросом пользуются:

- офисные центры класса А и В в качестве арендного бизнеса,

- объекты, не заполненные арендаторами, для размещения своих собственных структур,

- промышленные площадки, пригодные для редевелопмента. 

 Наибольший интерес для девелоперов представляют промзоны, расположенные в центре, либо на западе, северо-западе и юго-западе города. Стабильно высокий спрос отмечается на особняки с территорией в ЦАО. В меньшей степени покупателей интересуют промышленные площадки и бизнес-центры, расположенные на восточном и юго-восточном направлениях. Объекты здесь не пользуются большим спросом, их доходность, как правило, невелика. 

Спрос на аренду помещений в 1 полугодии вырос на 30-40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Среди арендаторов наиболее активны российские компании и банки. Причем кредитные организации рассматривают помещения как для головных офисов, так и для развития своей сети, что происходит даже несмотря на массовое объединение банков. 

Помещения в состоянии shell&core по-прежнему не пользуются большим спросом у арендаторов. Потенциальные клиенты долго принимают решения даже по тем объектам, которые почти полностью сданы, и не всегда готовы занять такой офис. Это связано с тем, что пока еще можно найти неплохие готовые офисы. 

«В арендной политике существенных изменений не произошло, – говорит Максим Жуликов. – Рынок по-прежнему ничей: ни собственника, ни арендатора, что отчасти связано с началом неактивного летнего периода. Хотя условия для арендаторов постепенно ужесточаются, но не по всем классам помещений. Особенно ощутимо это в ЦАО в бизнес-центрах класса А и в сегменте готовых офисов до 300 кв.м. в БЦ. Сокращаются арендные  каникулы, индексируются арендные ставки на 5-10% с учетом инфляции и т.д.».

Предложение

В первом полугодии объем нового предложения увеличился более чем на 250 тыс. кв.м. «Темпы строительства в целом можно охарактеризовать как вялотекущее достраивание ранее заявленных объектов, – комментирует Максим Жуликов. Девелоперы не торопятся начинать строительство других проектов, у них все еще нет четкого понимания новых правил работы в городе».  

Предложение на рынке купли-продажи готовых офисов характеризуется нарастающим дефицитом качественных объектов, расположенных в пределах ТТК, со ставкой доходности 10-12%. В основном, выставленные на  продажу объекты обладают рядом существенных недостатков – таких как неудачное месторасположение, плохое состояние и т.д. Инвестиционная привлекательность таких объектов сомнительна, и инвесторы готовы приобретать такие объекты, исходя из текущей ставки доходности свыше 15%, что их не устраивает.  

Также аналитики компании отмечают отсутствие на рынке предложения особняков с территорией в центре города. В этом сегменте цена  квадратного метра перешагнула порог в $10 тыс. Бывает, что собственники запрашивают цену и в $15-20 тыс. за кв. м., но за такие деньги сделки пока не совершаются.

«В сегменте аренды офисных помещений с отделкой постепенно нарастает дефицит предложения, но он не носит критический характер. У арендаторов пока есть время занять неплохой офис, ощутимый дефицит появится ближе к концу года», – считает Максим Жуликов. Самый низкий уровень вакантных площадей отмечен в бизнес-центрах класса А и В, расположенных в пределах Садового кольца, и в среднем составляет 3,5%. 

Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 года

Цены

Ставки аренды и цены продаж по сравнению с аналогичным периодом прошлого года выросли на 17-22% в зависимости от класса и местоположения объекта. Причины для подорожания не меняются с начала года: это прогнозы о резком сокращении объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов, а также снижение доли вакантных площадей качественных офисов с отделкой. 

«Возвращение иностранных инвесторов на рынок недвижимости свидетельствует об улучшении бизнес-климата в стране, – резюмирует Максим Жуликов.  – Однако к докризисным показателям рынок офисной недвижимости выйдет лишь к 2012-2013 годам.  На рост рыночной активности влияет ряд причин политического, экономического и административного характера. Предстоящие думские и президентские выборы определят вектор развития экономики в целом, а запретительная политика московских властей еще долго будет сдерживать поступательное развитие рынка офисов. Что касается краткосрочной перспективы, то в летний период мы ожидаем традиционное затишье, в результате которого  рынок столкнется с некой ценовой стагнацией. Но уже осенью ставки и цены опять пойдут вверх.  С началом периода высокой деловой активности  переход к рынку арендодателя станет очевидным и необратимым».