Эксперты компании Penny Lane Realty – ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости – подвели итоги первого полугодия 2011 года на  рынке торговой недвижимости Москвы. Главным достижением этого периода аналитики считают рост инвестиционной активности и увеличение числа  реальных сделок по продаже крупных торговых центров.  

Спрос

В 1 полугодии 2011 года спрос на торговые помещения демонстрировал быстрые темпы роста. «Это связано с активизацией российских и западных ритейлеров, а также с выходом на рынок новых торговых операторов, – комментирует Алексей Могила, директор департамента торговой недвижимости Penny Lane Realty. – Очень высокую активность проявляют операторы банковского сектора и общепита в поиске помещений в основных торговых коридорах». 

Лидерами по аренде торговых площадей стали продуктовые ритейлеры, а также сетевые операторы детских товаров, одежды, обуви. Так, например, продуктовый оператор «О’Кей» планирует открыть 11 новых магазинов в 2011-2015 г.г. Также в этом году ожидается открытие 4 магазинов сети премиум-класса «Глобус Гурмэ» в Москве и Петербурге. В планах «Азбуки Вкуса» в 2011 г. запустить семь новых магазинов в Москве и области, кроме этого, ритейлер рассматривает возможность развития в Санкт-Петербурге, Киеве и Екатеринбурге.  В сегменте продаж бытовой техники наиболее активна компания «М.Видео», планирующая открывать по 35 торговых точек в год. Сотовый ритейлер «Евросеть» развивает сеть из 50 магазинов нового для себя формата – электроники и бытовых приборов. 

В сегменте купли-продажи торговых объектов аналитики Penny Lane Realty отмечают спрос со стороны инвестиционных компаний на концептуальные торговые центры с хорошим местоположением. Сразу несколько ТРК могут быть проданы в текущем году, среди выставленных на продажу торговых комплексов – «Пятая Авеню», стоимость которого может составлять около $120 млн. Потенциал этого сегмента рынка оценивается приблизительно в $1,5-2 млрд. 

Одна из сделок уже состоялась – компания «Комплексные инвестиции» купила два торговых центра  - «Филион» и «Горбушкин двор», по оценкам аналитиков Penny Lane Realty суммарная стоимость объектов могла составить $450 млн. Возможно, эта сделка станет крупнейшей в 2011 году. Также структуры Михаила Гуцериева и Михаила Шишханова приобрели ТРЦ «Калужский». Объект площадью 57 тыс. кв. м. оценивается экспертами агентства в $180 млн.  

Предложение

Темпы прироста нового предложения торговых площадей существенно не изменились и остаются низкими (см. таблица 1). Объекты выходят на рынок заполненными арендаторами на 80-90%. Сейчас стали появляться заявления о возобновлении ранее замороженных проектов и начале реализации новых. Так, например, объявлено о начале строительства ТЦ «Солнечный Рай» общей площадью 11 400 кв.м. в г. Красногорске. Кроме этого, индийская компания Sun Group заявила о намерении заняться девелопментом торговой недвижимости и жилья в России. Всего до конца 2011 г. к вводу в эксплуатацию запланировано более 400 000 кв. м торговых площадей. (см. таблица 2).  

С учетом смены правительства Москвы застройщики не торопятся выходить на новые площадки. Доходность торговых центров в московском регионе прогнозировать сложно в связи с дороговизной земельных участков и согласования проектной документации. Помимо этого, столица уже близка к насыщению торговыми центрами, хотя инвесторов по-прежнему привлекает высокая покупательская способность в городе. В связи с этим интерес девелоперов постепенно смещается в регионы. Здесь застройщики несут меньше затрат, соответственно, сроки окупаемости проектов значительно короче.  Таким образом, возведение торгового объекта в регионе является более интересным с точки зрения экономики строительства и конкурентоспособности проекта.  

Вакантные площади в функционирующих торговых центрах варьируются в зависимости от местоположения объекта и составляют 3-5%. Такой уровень держится за счет плановой ротации арендаторов. В качественных ТРК, как правило, свободных помещений нет, и имеется лист ожидания.

В сегменте стрит-ритейла по основным торговым коридорам уровень вакантных площадей близится к нулевой отметке, и в настоящее время число запросов превышает количество экспонируемых объектов. На второстепенных улицах доля вакантных площадей выше – около 10%.  В спальных районах нехватка помещений уличной торговли не отмечается в связи с практически не ограниченным объемом предложения.  

Таблица 1. Объекты, введенные в эксплуатацию в 1 полугодии 2011 г.

Таблица 2. Наиболее крупные объекты, запланированные к открытию в 2011 г. 

Цены

За первое полугодие 2011 года средние арендные ставки в торговых центрах Москвы выросли на 7-10%. Уровень колебаний ставок зависел от конкретного объекта. Таким образом, ставка аренды для якорных арендаторов составляет – $110-320 за кв. метр в год, для торговой галереи – $500-1000 за кв. метр в год, для развлекательной зоны – $120-200 за кв. метр в год. В торговых центрах, пользующихся повышенным спросом и имеющих «лист ожидания», ставки аренды могут достигать $5000 за кв. м. в год. 

Рост цен и ставок аренды в сегменте стрит-ритейла составил 30-40% в зависимости от месторасположения объекта. «Несмотря на стабильный рост цен и арендных ставок, который наметился еще с прошлого года, говорить о возврате к рынку продавца пока рано, – комментирует Алексей Могила. – Ценовые показатели все еще ниже тех, которые наблюдались в докризисном 2008 году». На сегодняшний день средние ставки аренды в этом сегменте варьируются – от $1500 до $4000 за кв.м. в год на помещения, расположенные в основных торговых коридорах столицы. На второстепенных улицах ставки держатся на уровне $300-1800 за кв.м. в год. Цены продаж от $14000 до $20000 за кв.м. – в основных торговых коридорах и от $2500 до $4500 за кв.м. – на второстепенных улицах.  

«До конца года мы ожидаем заключение ряда крупных инвестиционных сделок в сегменте торговых центров, – прогнозирует Алексей Могила. – Это связано и с избыточной ликвидностью банков, и с растущей заинтересованностью инвесторов в приобретении качественных объектов. Основные вложения бизнес постарается сделать сейчас, т.к. после грядущих президентских и думских выборов наступит некоторое затишье в ожидании политических изменений. Что касается стрит-ритейла, этот сегмент будет бурно развиваться в спальных районах. Сейчас идет активное жилищное строительство, и практически все девелоперы внедряют новый подход при освоении коммерческих помещений, суть которого – использование технологий, применяемых при сдаче в аренду торговых центров. Застройщики быстро получают не только финансовые потоки от эффективной реализации площадей, но и положительный социальный эффект. Пока пилотные проекты появляются в Москве, но развитие этого подхода мы ожидаем и в регионах».  

Источник: MAGAZAN.RU