Эксперты уже давно выделяют загородные жилые комплексы в отдельный сегмент рынка. «Первые такие объекты появились в России еще в середине 1990-х годов, а бум их строительства пришелся на 2004 – 2005 годы», – говорит аналитик «Финам» Владимир Сергиевский. Основная идея загородных жилых комплексов заключается в совмещении в рамках одного проекта особенностей загородного жилья и удобств многоквартирного кондоминимума. «Новый формат жилья рассчитан на людей, которые хотят жить ближе к природе, но не готовы отказываться от достоинств городской жизни. Например, единая служба эксплуатации избавляет жильцов от необходимости следить за работой инженерных систем и состоянием территории», – рассказывает Елена Буравцова из агентства «Домострой». – Жителям загородных жилых комплексов не нужно утруждать себя наблюдением за отоплением, электричеством, водо- и газоснабжением квартиры – их не беспокоят вопросы, не погаснет ли отопительный котел, не замерзнут ли трубы». Загородный жилой комплекс обычно насчитывает около 30 – 40 квартир. «От таунхауса такой проект отличается большим числом жителей, что делает этот формат более экономичным. При этом загородные многоэтажки, как правило, расположены поблизости от объектов инфраструктуры, которые не обязательно должны находиться на территории самого жилого комплекса», – рассказывает Сергиевский. Впрочем, отсутствие проблем с внешней инфраструктурой характерно, скорее, для самых престижных направлений, в частности, Новорижского и Рублево-Успенского шоссе. Поэтому особенностью таких комплексов является расположение не дальше 10 – 20 км от МКАД, чаще всего именно вдоль этих трасс.
Ограниченное предложение
По словам руководителя департамента загородной недвижимости компании IntermarkSavills Нины Резниченко, количество загородных жилых комплексов постепенно растет. «Причем сразу в двух форматах: это или обычный городской дом, только расположенный за чертой города, или смешанный тип, то есть поселок с многоквартирными домами, коттеджами и таунхаусами. В ближнем Подмосковье преобладает первый формат: в прошлом году на рынке было около 11 таких домов, смешанный же тип представлен фрагментарно – всего четырьмя объектами», – рассказывает эксперт. Как отмечает исполнительный директор Blackwood Мария Литинецкая, в настоящий момент в Подмосковье предлагается к продаже около 20 загородных жилых комплексов, и большинство из них расположено на западе. Среди них есть проекты, состоящие как из одного дома, так и из комплекса жилых объектов. К первой категории, например, относится «Chalet-Жуковка» и жилой комплекс «Сосны», расположенные на 8-м и 22-м км Рублево-Успенского шоссе соответственно. Ко второму типу проектов эксперт относит поселок «Новое Лапино» на 18 км Рублевки. Характерным примером малоэтажного жилья нового формата также является жилой комплекс «Рублевское предместье», где будут построены 56 многоквартирных жилых домов от трех до семи этажей.
Принцип самостийности
Как сообщил директор по маркетингу группы компаний «Конти» Юрий Синяев, «по аналогии с коттеджными поселками загородные жилые комплексы относят к эконом-, бизнес- и элит-классу, однако необходимо учитывать все параметры, начиная от престижности направления, статуса комплекса или поселка и заканчивая размером гаража и планировкой домов. Например, комплекс «Сосны», «Chalet-Жуковка», «Новое Лапино», «Рублевское предместье», «Петрово-Дальнее» относятся к комплексам премиум-класса. Такие проекты, как «Новая Опалиха» – к комплексам бизнес-класса». «Наибольшая доля рынка приходится на элитные жилые комплексы со смешанной структурой предложения, а именно: коттеджи, малоэтажные дома и таунхаусы. Доля малоэтажных домов в таких поселках незначительна и составляет примерно 10% от всей структуры предложения, а на такие же объекты бизнес-класса приходится около 30%. Это, как правило, жилые комплексы на активной стадии строительства, имеющие в своей структуре предложения квартиры площадью до 100 кв. м в малоэтажных домах», – говорит Елена Буравцова. По словам Виктора Смоленского, руководителя проекта «Русская усадьба» Penny Lane Realty, загородные комплексы разных классов нужно сравнивать с таким же сегментом городского жилья. «Например, «Рублевские» элитные многоэтажные дома проигрывают по части инфраструктуры своим городским аналогам. Того, что сейчас есть на Рублево-Успенском шоссе, не хватит для всех новых жителей», – считает эксперт.
Слишком дорого
По данным Марии Литинецкой, стоимость квартиры в обычном жилом загородном комплексе варьируется от $2200 до $13 500 за кв. м. «Такую квартиру могут себе позволить купить люди с высоким достатком: руководители среднего звена, топ-менеджеры, владельцы малого или среднего бизнеса», – говорит она. При этом конкретные предложения обычно оказываются дешевле московского жилья соответствующего класса. «Стоимость квартир в жилом комплексе «Рублевское предместье» на сегодняшний день составляет от $3500 за кв. м, а уровень комфорта в новом городке намного выше, чем во многих московских районах», – рассказывает Елена Буравцова. По данным руководителя департамента элитной загородной недвижимости HomeHunter Алексея Бабкина, «стоимость 80% квартир в загородных жилых комплексах варьируется в коридоре от $500 000 до $1 млн». Например, в рамках первого загородного комплекса «Снегири» от компании «Русстройтрест – строительные инвестиции» планируется вывести на рынок около 200 загородных апартаментов. «Заявленная стоимость данных квартир сопоставима с ценами на коттеджи в этом районе (около $600 000), что не добавляет предложению конкурентных преимуществ», – говорит эксперт. По его мнению, это не вполне вписывается в реалии рынка: в качестве клиентов, как правило, выступают люди, которым немного не хватает средств на покупку полноценного коттеджа.
Ломка стереотипов
Рассчитывая на таких покупателей, участники рынка анонсируют один загородный жилой комплекс за другим. «Сейчас готовится немало проектов подмосковных жилых комплексов, но пока все они находятся на стадии разработки. Предполагается, что на территории в 100 га и больше будут строиться крупные районы из жилых комплексов, по уровню сопоставимые с московским бизнес-классом. Наша компания проводит исследование спроса на такой формат недвижимости и определяет целевую группу потребителей», – рассказывает руководитель исследовательского центра компании «МИЭЛЬ – Новостройки» Борис Флексер. В целом эксперты делятся на две группы: одни считают загородные жилые комплексы востребованными, другие – слишком экзотичными для подмосковного рынка. «В сегодняшних условиях, когда ощущается острая нехватка качественного элитного жилья в Москве, квартира в загородном комплексе может стать неплохой заменой городской. Кроме того, по наиболее ликвидным проектам рост цен на загородные многоэтажки опережает московский», – отмечает генеральный директор Renaissance Realty Наталья Новикова. Противоположной точки зрения придерживается Алексей Бабкин. «Спрос на загородную недвижимость сохраняет консервативную приверженность классическим коттеджам, с трудом ориентируется на таунхаусы. Такие эксперименты с форматом, как многоквартирный дом, за исключением плотно застроенного Рублевского направления, с большим трудом принимаются клиентами», – считает эксперт. Тем не менее, по его словам, в среднесрочной перспективе развития рынка загородной недвижимости спрос на предложения загородных жилых комплексов может значительно вырасти: «вследствие удорожания коттеджного предложения часть покупателей будет просто вынуждена переориентироваться на квартиры в многоэтажных жилых комплексах, расположенных за пределами МКАД». Виктор Смоленский из Penny Lane Realty вовсе считает, что загородные жилые комплексы будут востребованы на рынке года через 2 – 3, когда на них упадет цена. «Пока это жилье позиционируется в слишком дорогом сегменте», – говорит эксперт.