В банках нет кредитных продуктов, напрямую направленных на покупку недвижимости за границей. Представители банковского сектора ссылаются на действующее законодательство. Но компании, предлагающие купить недвижимость за рубежом, нашли выход из этой ситуации. Они помогают желающим оформить подобные сделки, имея договоренности с банками той страны, где продают дома и квартиры. Участники рынка утверждают, что спрос на зарубежку в последнее время устойчиво растет. Кто-то использует подобные покупки как инвестиционный инструмент, а кто-то просто хочет приезжать в свой домик у моря на летний отдых.

Есть залог - есть деньги

В банках говорят, что, возможно, создали бы кредитный продукт, позволяющий россиянам покупать себе зарубежную недвижимость, но не позволяет правовое поле. Николай Корчагин, генеральный директор компании "Кредитмарт" (один из крупнейших ипотечных брокеров на российском рынке), говорит, что в настоящее время нет особого спроса на кредиты. Но это происходит в силу того, что ипотечный кредит должен быть обеспечен залогом приобретаемой недвижимости. А в этом случае она находится за рубежом, объясняет топ-менеджер. По его мнению, стоит учесть и то, что банки-кредиторы российские и действуют на территории РФ. Тем не менее есть варианты. Например, кредит под залог имеющейся недвижимости вполне подходит. Он не носит целевого назначения - значит, средства можно потратить как угодно.

"В чистом виде этот продукт пока непопулярен среди российских банков, но с вхождением России в ВТО и возможностью работы на территории России иностранных банков такой вид кредита будет иметь спрос. Особенно с учетом цен на российскую недвижимость", - рассуждает Корчагин. По его словам, спрос на подобное кредитование растет. К сожалению, статистики по сделкам подобного рода пока не ведется, сокрушается он. Корчагин рассказал, что "Кредитмарт" в настоящее время пытается проработать новую схему. Согласно ей заемщик будет обращаться в дочернее отделение международного банка, действующее на территории Российской Федерации, и получать одобрение. А для выдачи средств можно будет обращаться в "дочку" этого банка где-нибудь в Европе, где правовое поле позволяет иностранцам совершать подобные сделки."Думаю, будущее у подобного кредитного продукта самое перспективное", - резюмирует Корчагин.

Екатерина Тутон, директор по внешним связям "ДжиИ Мани Банк", говорит, что в банке нет ипотечного предложения по кредитованию зарубежной недвижимости. Однако "ДжиИ Мани Банк" предлагает долгосрочный кредит под залог имеющейся недвижимости. В рамках этой программы заемщик может получить в банке до 75% от стоимости закладываемой квартиры. Тутон утверждает, что у банка есть клиенты, которые именно таким образом приобретали недвижимость за рубежом. Максимальная сумма этого кредита составляет $150 000.

В пресс-службе DeltaCredit также сообщили, что кредитного продукта, позволяющего напрямую купить недвижимость за границей, в банке нет. Единственная программа, подходящая заемщику в данном случае, - это "DeltaИнвест". Но придется заложить банку свою квартиру или дом. Тогда можно получить деньги "на улучшение жилищных условий". В пресс-службе также ссылаются на проблему ликвидности таких объектов и их дороговизну. "Если заемщик перестанет выплачивать банку средства по такому объекту, как его реализовывать, чтобы вернуть заем?" - вопрошают в пресс-службе.
Кирилл Полянский, начальник управления розничного бизнеса "Еврофинанс Моснарбанка", объясняет: "Если недвижимость находится за границей, то для успешной реализации такого продукта, как "ипотека за рубежом", необходимо уметь работать с недвижимостью в стране, где она находится". По его словам, это означает, что нужно правильно оценивать рынок в целом и каждый закладываемый объект в отдельности. Уметь оформлять в данной стране залог недвижимости. И, наконец, уметь взыскивать с заемщика, не справившегося с погашением долга, предмет залога (недвижимость, купленную на средства, полученные в кредит). Все это нужно делать по законам иностранного государства.

Полянский считает, что ипотека зарубежной недвижимости требует серьезных вложений в создание инфраструктуры по работе с ней. И отмечает, что не надо забывать о конкуренции со стороны местных и международных банков. Рынок ипотеки в развитых странах гораздо более конкурентен, чем сейчас в России, рассуждает специалист. Например, Испания, в которой распространена ипотека для иностранных граждан. А стоимость ипотечных кредитов за рубежом намного дешевле. В России процентные ставки - от 9% до 14% годовых (в долларах США), а в Европе - от 4%, заключает эксперт.

Внедрять "зарубежную ипотеку" как массовый продукт в банке пока не планируют. В то же время в "Еврофинанс Моснарбанке" не исключают возможность реализации подобных сделок в индивидуальном порядке. В банке для этого есть специализированное управление по работе с VIP-клиентами.
Светлана Муромцева, начальник управления по работе с VIP-клиентами "Еврофинанс Моснарбанка", считает, что этот бизнес может иметь будущее, но в рамках развития программ Private Banking & Wealth Management. Целевая аудитория в этом случае - состоятельные люди. Однако она уверена: добиться успехов в этом секторе проще международным банкам, представленным в России и тех странах, где находится интересующая россиян недвижимость.
К слову, общее количество сделок по приобретению россиянами недвижимости за рубежом в банках называть не стали, ссылаясь на "конфиденциальность подобных данных и большой разброс по странам приобретения объектов недвижимости".

На охоту во Францию

Несмотря на отсутствие в банках кредитного продукта по "зарубежной ипотеке", спрос на покупку недвижимости за рубежом устойчиво растет. По крайней мере, это утверждают те, кто продает россиянам "заграницу".

Элла Братилова, директор департамента зарубежной недвижимости компании Paul''s Yard Realty, считает, что высокий спрос на недвижимость за рубежом обусловлен ростом благосостояния российских граждан. "Например, у человека появляются свободные $200 000, и он хочет купить недвижимость. Специалисты могут объяснить, что на эти деньги можно приобрести шикарные апартаменты в Болгарии или квартиру в Испании площадью около 80 кв. м. В Москве же за такую сумму не купить недвижимость подобного уровня", - рассказывает она.
По ее словам, раньше популярностью пользовались в основном Лондон, Лазурный Берег во Франции, Чехия и "немного" Майами. А сейчас активно покупают шале в Швейцарии, если это Франция - то долина Луары (виноградники и охотничьи угодья), охотничьи угодья в Германии. И, конечно, Хорватия, Болгария, Черногория.

Многие покупатели рассматривают недвижимость за рубежом как инвестиционный инструмент. Например, можно купить домик у моря в Болгарии и сдавать его в аренду. А когда он подорожает - продать. Но не все инвестируют средства, кто-то хочет приезжать на отдых, рассуждает эксперт. Богатые люди, по ее словам, в основном покупают замки и охотничьи угодья. Средний класс предпочитает квартиры и небольшие домики на берегу моря.

В Paul''s Yard Realty не продают зарубежную недвижимость в кредит. В случае, если клиент все же желает купить кредитной схеме, ему подскажут, в какой банк в желанной стране обратиться. Например, в Болгарии, на Кипре или в Испании у некоторых застройщиков изначально существует договоренность с местными банками, в которые они и направляют заемщиков. Но если три года назад средняя ставка в зарубежных банках была от 3,8% до 5%, то сейчас она повысилась до 7% в среднем. "Кредитные ставки на недвижимость в России гораздо выше, чем за рубежом. Ну где в нашей стране вы видели ставку на покупку недвижимости в 7%?" - задается вопросом Братилова.

К сожалению, никакой статистики, по ее словам, по таким сделкам не ведется. "Все сделки частные и абсолютно закрытые, богатые люди не любят распространяться о том, что у них есть", - говорит она.
Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости компании Knight Frank, говорит, что среди россиян наибольшим спросом пользуется жилая недвижимость. По ее мнению, причина этого проста - цены на нее растут гораздо быстрее, чем на коммерческую. Да и с точки зрения инвестиций жилая недвижимость более привлекательна.

Она рассказала, что аналитики компании проводили исследование, в котором выясняли предпочтения по странам приобретения зарубежной недвижимости у клиентов, способных потратить на недвижимость $10 млн.. Большинство из них предпочитают приобретать квартиру, а затем и загородный дом в той стране, где сосредоточены их бизнес-интересы. Или в городе, где планируют проводить много времени по другой причине. В качестве третьей покупки 70% потребителей рассматривают Лондон. Следует отметить, что около 65% сделок по приобретению недвижимости верхнего ценового сегмента в Лондоне заключается иностранцами. Есть страны, где спрос на недвижимость стабильно высок, - это Франция, Италия. В последнее время стала популярна и болгарская недвижимость как одна из самых привлекательных для инвестирования.
"Рынок недвижимости в Германии самый большой в Евросоюзе: на нем представлено около 40 млн. единиц недвижимости. Он также самый либеральный - купить объект может кто угодно. Для этого не нужно ни разрешения местных властей, ни гражданства. А, например, в Австрии можно купить объект недвижимости только австрийскому юридическому лицу либо юридическому лицу, зарегистрированному в ЕЭС (Европейский экономический союз). Власти Австрии ввели эти ограничения из-за активности русских покупателей - так называемая "русская квота". - Манфред Гратцль, доктор юридических наук, адвокат (Германия).

Георгий Дзагуров, генеральный директор компании Penny Lane Realty, уверен, что россияне приобретают недвижимость за рубежом, потому что стоимость объектов в сравнении с Москвой низкая. А такие характеристики, как климатические условия, политическая стабильность, экология и т. д., положительные. Но специалист подчеркивает, что затраты на обслуживание приобретенного объекта многократно превышают аналогичные российские цифры (сборы, налоги, эксплуатация, коммунальные платежи, поддержание в рабочем состоянии и т. д.).

Инвестиционную привлекательность для россиян, по его мнению, представляют Черногория, Болгария, ОАЭ (Дубай) и Украина (особенно Киев и Крым). Старая добрая Европа, уверяет Дзагуров, еще недооценена нашими соотечественниками. Например, недвижимость в Мюнхене приносит стабильный доход 10% годовых, а стоит в разы ниже, чем в Москве (от 1000 до 3000 евро за 1 кв. м).
Российские агентства недвижимости или интернет-ресурсы не являются реальными площадками для приобретения объектов, считает топ-менеджер. Скорее передаточным звеном для обмена информацией и получения консультаций. Он уверен, что россияне в основном покупают "по рекомендации на месте". То есть используют опыт знакомых, у которых уже есть недвижимость за границей.

"Западные партнеры работают крайне медленно, но это можно понять. Ведь доля россиян в сделках по недвижимости во Франции или, скажем, Великобритании не превышает и 1%, так что обольщаться здесь не стоит", - рассуждает Дзагуров. Он утверждает, что значительную часть объектов недвижимости россияне приобретают на Украине (до 25% сделок по Киеву и до 35% по Крыму). В Черногории, по официальным данным, 15,5% собственников жилья -российские граждане, рассказывает он.

Андрей Уфимцев, директор по продажам агентства элитной недвижимости "Новое качество", говорит, что сейчас спрос высок на недвижимость в Дубае. "Дубайские проекты привлекают клиентов не только из-за отдыха на курорте, но и как вложение капитала. Этому способствует отсутствие налогов на приобретение недвижимости. Кроме того, там активно развивается инфраструктура", - уверен он.

По его словам, если недвижимость приобретается как инвестиционный инструмент, то сумма сделки составляет от $2 млн. до 110 млн.. Если же недвижимость покупают для себя, средняя сумма сделки в зависимости от страны (Черногория, Крым на Украине) начинается от $500 000. В компании можно купить недвижимость в кредит. Но при условии, что это будет объект в Дубае. Если ипотечный кредит оформляется на срок 20-25 лет, годовая ставка составляет 5-8%, рассказал Уфимцев. Однако, сославшись на новизну проекта, подробности сообщить не смог.

Банковское лобби

Если в России интересы покупателей недвижимости формально защищают риэлторы, то в Великобритании создан любопытный прецедент: клиентов патронирует дочерняя структура одного из крупнейших банков.
Компания Property Vision была основана в 1983 г. и стала первой в Великобритании, которая стала представлять интересы покупателей недвижимости. В 2001 г. компанию приобрел банк HSBC - его руководство решило, что подобная успешная практика компании будет полезной для клиентов банка, доверяющих структуре и уровню предоставляемых им услуг. Среди клиентов Property Vision около 30% - клиенты банка HSBC. Услуга взаимообразная. "Мы тоже предлагаем нашим лучшим клиентам услуги банка. От этого выигрывают все", - отмечает директор по работе с клиентами компании Property Vision Гульнара Лонг.

Примечательно, что на сегодняшний день подобные услуги для своих клиентов не оказывает ни один другой банк Великобритании. Компанией Property Vision была создана собственная база данных объектов недвижимости, это уникальная программная разработка. В данные об объектах недвижимости заносятся такие характеристики, как адрес, площадь, количество комнат, наличие террасы, лифта, форма собственности на объект - leasehold или freehold. Кроме того, указываются продавец, стоимость объекта и его статус - "предварительная информация", "предложение на продажу" или "снять с рынка". Изменение статуса моментально отражается в базе. Когда клиент выбрал объект недвижимости, компания готовит для него подробный отчет о доме или квартире, важным элементом которого является оценка ориентировочной стоимости методом сравнения продаж.
Конечно, работа подобной компании была бы невозможна без хороших контактов с ведущими британскими агентствами недвижимости. "Мы регулярно обзваниваем агентства недвижимости, - говорит гульнара Лонг. - Это необходимо, чтобы информация в нашей базе данных соответствовала самому главному критерию -актуальности. Мы, в свою очередь, информируем агентства недвижимости о покупке нашим клиентом того или иного объекта".

База Property Vision содержит также ценную информацию об истории дома или квартиры данные о смене владельцев, цену продаж объекта и другую, в том числе закрытую, информацию. По статистике, до 30% недвижимости, приобретаемой клиентами компании, так и не выходит на открытый рынок. Примечательно, что база компании значительно опередила государственный орган - Земельный кадастр, куда информация о цене продаж объектов недвижимости стала заноситься только с 2000 г. К тому же в кадастре отсутствует информация о состоянии и размере квартиры или дома.

Наличие, например, у объекта недвижимости такой характеристики, как freehold (свободное владение), удорожает его стоимость, поскольку владение им не ограничивается во времени. Напротив, владение типа leasehold, при котором земля сдается в аренду застройщику на длительный срок (от 5 до 999 лет), может значительно уменьшить стоимость объекта недвижимости. Чем меньше срок аренды, тем меньше и стоимость дома или квартиры. Начиная с 1998 г. права владельцев недвижимости закрепили, и теперь уже после двух лет владения можно подать заявление на продление срока аренды (владелец может претендовать на продление такого срока до 90 лет).
Чтобы отсечь возможных любопытствующих, хотя среди клиентов банка HSBC таковых практически нет, Property Vision устанавливает "входной барьер" - так называемый первоначальный взнос (initial fee), который составляет 1500 фунтов стерлингов для клиентов, ищущих недвижимость в черте Лондона, и 2500 фунтов - для клиентов, желающих приобрести загородную недвижимость и недвижимость во Франции. "В случае успешной сделки - покупки недвижимости с помощью нашей компании - покупатель платит нам вознаграждение в размере 2,75% от стоимости объекта", - поясняет Лонг. Напомним, что вознаграждение агентству недвижимости в размере 2-3% от ее стоимости выплачивается продавцом.

***
ЗАО "ДжиИ Мани Банк" вышло на российский рынок потребительского кредитования в 2004 г. путем покупки ЗАО "ДельтаБанк" и является российским подразделением одного из ведущих операторов на международном рынке финансовых услуг GE Money. В июне 2007 г. ЗАО "ДжиИ Мани Банк" запустило программу ипотечного кредитования. Банк включен в первый список 50 кредитных организаций, применяющих рекомендации ФАС России по стандартам раскрытия информации при предоставлении потребительских кредитов. GE Money - один из ведущих операторов на международном рынке финансовых услуг, оперирующий в более 50 странах. Активы превышают $190 млрд.. Чистая прибыль в 2006 г. составила $3,5 млрд.. Штат сотрудников - свыше 60 000 человек. Количество клиентов компании - свыше 130 млн.. Услуги компании включают выдачу и обслуживание кредитных и расчетных карт, потребительских кредитов, индивидуальных ссуд, автокредитов, выдачу корпоративных кредитных карт, а также ипотечное кредитование. Штаб-квартира GE Money расположена в Стэмфорде (Коннектикут, США). GE Money является подразделением General Electric Company.

***
Не надо изобретать велосипед. Россиянам, желающим купить жилье за рубежом, гораздо проще и быстрее взять кредит под залог имеющейся недвижимости. Для того чтобы кредитовать напрямую покупку жилья за границей, нужно основательно менять существующее законодательство. А зачем? Если это сделать, то к стандартной процедуре добавится несколько этапов. Это может осложнить получение займа и увеличить сроки, в которые банк принимает решение о выдаче кредита", - сказал на семинаре, проводимом Российской гильдией риэлторов, Сергей Беломыльцев, руководитель отдела по развитию бизнеса DeltaCredit.

"Французские банки очень жестко отслеживают происхождения средств заемщика и уплаченные им налоги. Срок давности по сделкам с недвижимостью составляет 10 лет. Поэтому при малейшем подозрении, даже по прошествии нескольких лет (после сделки) к владельцу объекта недвижимости могут прийти из налоговой инспекции и потребовать объяснений. По французским законам арестовать нерезидента нельзя, но можно наложить арест на его недвижимость, так как она находится во Франции". - Александр Колосовский, адвокат (Франция), управляющий партнер парижского офиса юридической компании International Legal Counsels PLLC (FemidaR.us).

"Наш рынок недвижимости выглядит лучше российского - он недооценен. Квартира на первой линии (пляжи) Майями площадью 50-60 кв. м стоит $150 000. А в Орландо за $170 000 можно купить большой 3-комнатный дом со всеми коммуникациями. Несмотря на кризис, владельцы перестали избавляться от объектов недвижимости. Очень модный тренд на рынке США - купить номер в отеле и стать совладельцем. После этого номер отдается администрации отеля в управлении, а доходы, полученные с него, вполне покрывают кредитные выплаты". - Владимир Давыдов, президент компании Florida Dream Realty and Mortgage (США).

 

По материалам газеты «Ведомости»