Скованные одной цепью

Для управляющей компании важно определить роль и место каждого арендатора. Есть среди них те, что предлагают вроде бы непрофильные услуги. Скажем, задача торгового центра - товары предлагать, а не кормить. 1/1 гостиница нужна явно не за тем, чтобы деньги менять. Однако попробуйте лишить потребителя этих - сопутствующих - услуг и вы просто потеряете клиентов.
Трудно составить полный список инфраструктурных арендаторов, однако основные виды деятельности, распространенные в качестве сервисных, - это торговые услуги, услуги копирования, банковские и т. п. Некоторые специалисты считают, что инфраструктурные арендаторы существуют исключительно в гостиницах и офисных центрах. Но есть и другие точки зрения. К примеру, генеральный директор консалтинговой компании "Беш" Оксана Крымина полагает, что фуд-корты, обменники, детские комнаты в торговом центре - это тоже дополнительный сервис, а потому они попадают в нашу классификацию.

Ведущий специалист отдела аренды компании LEON Building Анна Краснова считает, что инфраструктурные арендаторы часто выручают хозяев, потому что "так называемое мертвое место в дальнем углу с удовольствием может снять какой-нибудь салон красоты или фитнес-клуб: их-то посетители всегда найдут". Но самая главная причина взаимной симпатии, по ее убеждению, в том, что инфраструктурные арендаторы - та самая курица, которая несет золотые яйца для арендодателя.

Снимать два урожая

Пожалуй, определение, данное Анной Красновой, близко к истине. Ставки для таких арендаторов и впрямь бывают немилосердны. При этом занимают они, как правило, очень небольшие площади - от 10 до 100-150 кв. м. Разброс цен, как указывает руководитель департамента аналитики компании Colliers International Ольга Ясько, велик. Обычно от $300/кв. м до $1,5 тыс./кв. м в год. Но есть и более высокие, рекордные ставки. Например, за установку столбиков экспресс-оплаты приходится раскошеливаться на $3-4 тыс/год. Генеральный директор компании "Центр Девелопмент" Кирилл Ершов называет такие ставки спекулятивными, то есть завышенными, поскольку, как правило, данные арендаторы получают эксклюзивные права аренды. А руководитель отдела консалтинга компании Praedium Елизавета Эстрина напоминает, что в некоторых случаях в добавление к самой аренде выплачивается еще и процент от прибыли.

Вообще вопрос, сколько платить, решается исходя из конкретных обстоятельств: местоположения, раскрученности объекта и проч. Ольга Ясько говорит о том, что часть операторов сферы услуг, включая туристические агентства и фотосалоны, готова войти в проект на довольно высоких ставках, а вот химчистки, напротив, могут себе позволить настаивать на низкой оплате. Старший аналитик компании Prime City Properties Антонина Лаирова считает, что арендная ставка для инфраструктурных арендаторов определяется их значимостью для объекта коммерческой недвижимости. То есть, при всей ориентации на "два урожая", иногда арендодатели соглашаются снизить ставку, понимая, что получают при помощи этого "жильца" дополнительных посетителей.

Антонина Лаирова указывает, что недорого берут с предприятий общественного питания, ориентированных исключительно на сотрудников здания - $300-500/кв. м в год. А вот самые высокие ставки способны осилить ювелирные магазины и салоны мобильной связи - до $3 тыс./кв. м. Елизавета Эстрина полагает, что ставки могут быть и выше - до $4 тыс./кв. м. По мнению Кирилла Ершова, инфраструктурные арендаторы в среднем платят на 20-30% больше, чем обычные наниматели.

Однако нередко, понимая ценность инфраструктурных арендаторов, собственники и управляющие стремятся создать им режим наибольшего благоприятствования. Например, дают так называемые арендные каникулы. Большинство специалистов говорят о том, что эти каникулы длятся в среднем 1-2 месяца. Кирилл Ершов утверждает, что "арендные каникулы даются на отделочные работы или на период въезда, в зависимости от ситуации и договоренностей". Наталья Бурцева поясняет: "Если концепция проекта предусматривает размещение сервисных арендаторов, то они заходят на ремонтно-отделочные работы после подписания договора до открытия объекта". Впрочем, сложившейся традиции на сей счет не существует. Так, Ольга Ясько утверждает, что практика предоставления арендных каникул сервисным операторам торговых центров не распространена.

***
Всяк сверчок знай свой шесток

Насчет того, как грамотно разместить инфраструктурных арендаторов, специалисты высказывают разные суждения. Ведущий менеджер департамента торговой и региональной недвижимости Penny Lane Realty Наталья Бурцева напоминает, что состав и количество инфраструктурных арендаторов в торгово-развлекательных комплексах определяется еще на стадии разработки проекта. Так что вполне возможно заранее продумать, где будут находиться такие востребованные сервисы, как химчистка, Дом быта, банковские услуги, турагентство, фуд-корт, детская комната. По мнению Натальи Бурцевой, химчистку хорошо расположить в цокольном или на первом этаже, так, чтобы посетитель смог сдать одежду и освободить руки недалеко от входной группы или, если там есть супермаркет, то недалеко от его входной или кассовой зоны.

Антонина Лаирова уверена, что нужно заранее определять, кто будет пользоваться услугами сервисных арендаторов. Например, кофейня вполне может быть расположена внутри здания за постом охраны либо на первом этаже с отдельным входом. Конференц-зал может предоставляться лишь арендаторам, но может и принимать заказы от сторонних компаний. Главное - не допустить, чтобы потоки сторонних клиентов затрудняли обслуживание сотрудников здания.
О том же говорит и Анна Краснова из LEON Building. Она считает особенно важным правильно разместить банковские отделения. Платят они много и потому стремятся сесть на лучшие места. Но "их целевая аудитория совершенно не пересекается с аудиторией торгового центра, поэтому порой получается, что лучшее место в ТРЦ занимает чуждый ему арендатор, совершенно не генерирующий поток покупателей в торговую галерею".

Можно согласиться с Антониной Лаировой, которая полагает, что создание дополнительной инфраструктуры, повышающей привлекательность объекта для арендаторов, требует больших инвестиций. И до определенного момента эти улучшения играют на руку девелоперу, поскольку появляется возможность поднять ставку, да и объект сдается быстрее. Однако, напоминает Антонина Лаирова, "девелопер должен сознавать, что целевой аудитории его бизнес-центра свойствен некий порог, за которым дополнительная инфраструктура начинает восприниматься уже как излишество и теряет свою ценность в глазах арендаторов". Да, в бизнес-центре класса В арендаторы оценят кафетерий и переговорные комнаты, но вряд ли захотят платить за тренажерный зал с бассейном.

А вообще, считают эксперты, основные проблемы во взаимоотношениях собственников и нанимателей носят технический характер. Анна Краснова приводит в качестве примера ситуацию, когда ювелирка или обменник выезжают из торгового центра, и неясно, что делать с металлическими стенами и встроенными сейфами. Той же точки зрения придерживается и Елизавета Эстрина. Она считает, что необходимо начинать сотрудничество на этапе планирования объекта, чтобы не возникало сложностей. Ведь, допустим, помещение для химчистки должно быть оборудовано вентиляционной и канализационной системой, располагать определенной энергоемкостью. Впрочем, при любых обстоятельствах найти общий язык гораздо проще, чем объясняться по поводу разногласий. И на этот счет мнение всех экспертов едино.