Что в пакете?

Московские консультанты, работающие с западными компаниями и крупным отечественным бизнесом, видя их стремление выйти за пределы столицы, обратили свои взоры к российским городам - как крупным, так и не очень. Теперь они готовы там подыскивать для своих клиентов помещения. Эксперты отмечают, что эпизодически оказывали эти услуги уже несколько лет, но спрос на них сильно вырос именно за последний год.

Однако наивно было бы думать, что членам "большой четверки", например, можно заказать поиск одного офиса на 100 кв. м в Нижних Мымрах. Услуги офисного брокериджа предлагаются консультантами, что называется, "в пакете". Вот что говорит Сергей Канаев, старший консультант отдела по работе с корпоративными клиентами Jones Lang LaSalle: "Если компании готовы покупать услуги нашей компании, то мы рассматриваем различные схемы и программы, но на эксклюзивной основе. Это может быть площадь 50-500 кв. м, тогда нам интересны программы, где мы оказываем услуги более чем в 10 городах. Если это одноразовая услуга по одному городу, то нам интересно не менее 1000 кв. м". Так, для АК БАРС Банк Jones lang LaSalle составила программу по расширению и открытию филиалов более чем в 30 городах РФ.

Компания Cushman&Wakefield Stiles&Riabokobylko, как заявил Максим Андрюхин, руководитель по региональным проектам, готова помогать своим клиентам на всей территории России - от Калининграда до Владивостока. "Нет ограничений по размерам помещений, однако мы предпочитаем работать с более крупными запросами или, если это небольшие площади, то в нескольких региональных городах", - комментирует он.

"Чаще всего клиенты обращаются к нам за комплексным решением -т. е. подбор подходящих вариантов сразу в нескольких областях, - рассказывает руководитель отдела по работе с арендаторами компании DTZ Елена Колесникова. - Иногда данная услуга может быть дополнительной к основной большой работе, проводимой в Москве или в других мировых столицах, где работает DTZ". Елена Шевчук, вице-президент по коммерческой недвижимости GVA Sawyer, рассказала, что у специалистов компании есть определенный опыт по подбору помещений для клиентов, интересующихся приобретением и арендой объектов, либо для сетевых клиентов, которые хотя и рассматривают небольшие по площади объекты, но готовы арендовать или приобретать сразу несколько помещений. В настоящий момент текущие брокерские проекты GVA Sawyer представлены в таких городах, как Чебоксары, Сургут, Геленджик, Новокузнецк, Иркутск, Астрахань, Рязань.
Компании, которые имеют возможность купить "пакет", охотно прибегают к услугам консультантов. Работать с ними, как правило, намного комфортнее, чем с мелкими региональными брокерами: ведь московские специалисты предлагают отработанные технологии, четко исполняют обязательства.

Столичный брокер может по-разному организовать свою работу. Он может как установить сотрудничество с местными агентствами недвижимости, так и открыть свое представительство в данном городе и самостоятельно собирать по рынку всю информацию. Специалисты компаний берутся подыскивать помещение в тех регионах, где имеются их отделения. "Мы беремся за работу лишь в том случае, если в регионе есть представительство компании или партнерская нам организация, а также если у нас есть полная уверенность в том, что услуга может быть оказана нами на должном (высоком) уровне", - заявляет Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости Penny Lane Realty.

«Colliers International может оказывать наиболее качественные услуги по поиску офисных помещений благодаря успешному взаимодействию московского, петербургского и киевского офисов", - говорит Ольга Ясько, руководитель департамента аналитики компании. GVA Sawyer имеет филиал в Санкт-Петербурге и представительства в Новороссийске и Красноярске. Компания оказывает услуги не только на территории обеих столиц и их областей, но и в Краснодарском крае, Ростовской области, на территории Поволжья, в Уральском регионе, в Восточной и Западной Сибири.

***

Рисуем портрет клиента

Кто и за чем обращается к брокерам из компаний с громким именами? В основном офисы в регионах ищут банки, консультанты, страховые, телекоммуникационные, высокотехнологичные компании, девелоперы, представительства зарубежных компаний, имеющих бизнес в регионе. Количество последних увеличивается особенно активно.

В основном клиенты просят брокеров подобрать офис класса А, готовый или на стадии строительства. По наблюдениям Елены Колесниковой, усредненный запрос таков: "небольшой представительский офис от 20 до 150 квадратных метров, желательно в здании, максимально приближенном к классу А. В случае с банками площади могут составлять от 200 до 500 метров, на первых этажах в проходных местах. Компании из сферы услуг могут сразу претендовать на площади большего размера, от 500 кв. м". Сергей Канаев отмечает, что запросы в основном одни и те же: помещения под филиал от 150-500 кв. м, но по последним запросам наметилась тенденция открытия больших филиалов до 3 тыс. кв. м. Примерно то же наблюдает и Максим Жуликов: "Чаще всего объектом спроса служат помещения до 500 кв. м, желательно на первых этажах на центральных улицах - под отделения банка, клиентские офисы".

Гайк Папоян, консультант по недвижимости отдела корпоративных услуг СВ Richard Ellis Noble Gibbons, утверждает, что стандартный запрос выглядит так: от 100 до 300 кв. м, иногда для бэк-офиса банка могут запросить 1000 кв. м. Клиенты компании обычно планируют открытие офисов не менее чем в пяти регионах. Западные корпорации требуют, как правило, офисное помещение в центре города площадью 150-200 кв. м. в бизнес-центре класса А или В, с отделкой, open space, срок открытия офиса - до конца 2007 г., 2-3 парковочных места, арендная ставка $500-600 с учетом всего. "В настоящий момент мы являемся эксклюзивным партнером крупной западной финансовой компании, которая планирует открытие офиса в 2009-2010 гг. площадью 10 тыс. кв. м в одном из российских регионов", - делится Гайк Папоян.

С западным бизнесом работают все международные компании. "Некоторые из наших клиентов, такие компании как Microsoft, ищут помещения в пределах от 20 кв. м до 500 кв. м и даже больше, в зависимости от конкретного города и прогнозов роста численности сотрудников, - рассказывает Максим Андрю-хин. - Другие клиенты, такие как ЗМ, ориентируются на офисы площадью 250-300 кв. м".
Самые востребованные - города-миллионники. "Большинство наших клиентов ориентируются на такие города, как Москва, Санкт-Петербург и Киев. Указанные города наиболее интересны западным компаниям, которые развивают свой бизнес на российском рынке", - констатирует Ольга Ясько. Однако, как замечает Елена Шевчук, уже сейчас многие компании рассматривают возможность выхода в города с населением от 300 тыс. человек.

***
Сопутствующие услуги

Преимущество работы с консультантом заключается в том, что, помимо собственно услуги, в данном случае подбора офиса клиент может получить несколько дополнительных опций, порой весьма нелишних, избавляющих от массы хлопот. Елена Шевчук "огласила весь список" GVA Sawyer: оценка требований клиента и консультирование по типам помещений, систематическое обследование рынка на предмет подходящих предложений, предварительное выявление юридических и технических недостатков помещений, проведение предварительных переговоров с собственниками, разработка наиболее удобных финансовых схем оплаты, переговоры по окончательным условиям сделки, помощь в составлении и согласовании условий соответствующего договора, консультирование по вопросам проектирования пространства и оборудования помещений для работы, координация переезда клиента в новый офис.
Елена Колесникова замечает, что площади размером больше 100 кв. м, как правило, предлагаются под отделку. "В этом случае по просьбе клиента DTZ может помочь им с выбором подрядных организаций", - говорит она.

Нечто подобное предлагает и Colliers International. "По запросу мы оказываем клиентам дополнительные услуги по выбору проверенных подрядчиков, - рассказывает Ольга Ясько. - Например, рекомендуем компанию Office Solutions, стратегического партнера Colliers International в Москве, Санкт-Петербурге и Киеве, предоставляющего услуги по планированию и дизайну интерьера, подбору офисной мебели и аксессуаров". Специалисты СВ Richard Ellis Noble Gibbons также готовы помочь арендатору с перепланировкой и отделкой. Это необходимо, так как "в регионах трудно контролировать процесс отделки помещений, многие собственники предоставляют помещения со стандартной отделкой: подвесной потолок, open space, стены, обшитые покрашенным гипсокартоном, ковровое покрытие, -комментирует Гайк Папоян. - Более того, мы совместно с клиентом составляем график открытия офисов исходя из ситуации на рынке конкретного региона и планов клиента по открытию офиса".

Cushman&Wakefield Stiles& Riabokobylko в рамках договора с компанией Microsoft выполняет для клиента не только подбор офисов в регионах, заключение сделок по ним, администрирование текущих договоров аренды, но и консультации по зонированию офиса, рассадке сотрудников, а также ведение переговоров с поставщиками мебели и оргтехники, подрядчиками отделочных работ. Jones Lang LaSalle помогает клиентам с поиском необходимых помещений и проводит переговоры по коммерческим условиям, а также предлагает помощь в заключении договоров аренды/покупки. "Мы пока не готовы оказывать услуги в регионах по ремонту, перепланировке, меблировке и т. п., - говорит Сергей Канаев. - Это требует вложения дополнительных ресурсов, что пока не является выгодным и целесообразным. Но по мере развития данного направления такие услуги будут востребованы все чаще".

Иногда компания, планирующая экспансию в регион, отчаявшись найти офис под свои требования, принимает решение строить его своими силами. В этом случае консультант найдет и поможет оформить в собственность земельный участок. У GVA Sawyer есть опыт подбора земельных участков большой площади для офисов, не менее 1000- 1500 кв. м. Cushman&Wakefield StilesStRiabokobylko оказывает полный спектр услуг по управлению проектами в строительстве и отделке помещений, начиная от организации проведения тендеров по выбору архитекторов и подрядчиков до переезда в оснащенное помещение.

***
Цена вопроса

Стоимость услуг консультантов по поиску офиса в регионе не всегда одинакова. Одни берут стандартный процент, составляющий размер месячной арендной платы. "Стоимость услуги остается стандартной, и никакой оплаты за наши консультации в данном вопросе", - сообщает Максим Жуликов. "Стандартный процент может немного варьироваться от общей площади и количества регионов, в которых необходимо найти помещение", - уточняет Гайк Папоян. То же самое говорит и Елена Шевчук: "Мы берем стандартное вознаграждение, однако в некоторых случаях процент может быть изменен в сторону увеличения или уменьшения. Это будет зависеть от региона поиска, качества и количества объектов, проектов или земельных участков и их площади".
У других компаний в каждом случае существуют различные схемы вознаграждения. "Стандартного процента нет, поскольку каждый проект рассчитывается по-разному в зависимости от объема и сложности", - заявляет Максим Андрюхин.

"Может применяться почасовая оплата консультантов - в случае, если многие вопросы можно решить по телефону путем переговоров, а также фиксированная ставка или процентная ставка от годового обязательства арендатора, - рассказывает Елена Колесникова. - Каждый раз подход к проекту индивидуальный. Стоит помнить, что ставки аренды в регионах ниже, а усилий прилагается зачастую гораздо больше, т. к. консультанты вынуждены делать работу "удаленно", ездить в выбранные регионы и координировать работу непрофессиональных участников". Ну и, как и везде, клиент, заказывающий солидный объем работ, может рассчитывать на скидки в пределах разумного. "Чем больше городов входят в "пакет", тем больше клиент может рассчитывать на дисконтированную ставку",- комментирует эксперт.

***
Юрий Юдаков, руководитель отдела офисной недвижимости компании Praedium: - Брокеридж для офисных арендаторов в регионах мы пока не предоставляем, поскольку наш основной рынок - московский. Региональный офисный рынок, несмотря на свое активное развитие, пока еще сильно отстает от Москвы и Санкт-Петербурга. Из-за своей специфики и небольшого спроса среди московских компаний мы рекомендуем арендаторам обращаться в местные риэлторские компании для поиска вариантов. Однако мы можем консультировать клиента по договорам аренды на предмет коммерческих и других условий аренды. На основе нашего многолетнего практического опыта, а также специфики развития и работы региональных рынков, где мы проводили как полевые исследования, так и переговоры с арендодателями, мы разработали специальные "анкеты-помощники", которые помогают арендаторам квалифицировать каждый вариант на предмет соответствия своим потребностям и выявления возможных рисков.
***
Александр Новиков, директор направления офисной недвижимости компании Prime City Properties: - Региональный офисный рынок пока развит достаточно слабо и существенно отстает по развитию от московского. Это проявляется в ограниченности качественных площадей, в закрытости местных игроков, в недостатке информации по рынку. С другой стороны, доля московских компаний, которые ищут офисы в регионах, пока невелика. В связи с этим наша компания на данном этапе не рассматривает работу на региональном офисном рынке в качестве перспективной деятельности.