У соседей Лозы дела не лучше: одни сидят на самозахвате, другие на землях дорожников или лесфонда. Не то чтобы виноватых нет — в конце мая Тимур Умеров, генеральный директор построившего поселок ЗАО «Гудвин-3», получил восемь лет за мошенничество в особо крупном размере. Но жителям «Балтии» от этого не легче: «Люди живут, но газа нет; труба подведена, но юридически никто не может оформить договор; поселка даже на карте до сих пор нет», — рассказывает Лоза. Росприроднадзор уже не раз обещал выселить жителей и снести дома, есть и решение суда.

По данным компании «Миэль-Недвижимость», с 2000 по 2007 г. подмосковный рынок вырос с $3 млрд до $14 млрд. И, как свидетельствуют риелторы, юристы и чиновники, часть этой суммы — плата за то, чтобы купчие не превращались в бессмысленные бумажки, а дома — в груды стройматериалов. Потому что беспроблемных участков под Москвой — кот наплакал и даже у самых громких проектов нет гарантий неприкосновенности. Просто не до всех у проверяющих дошли руки. «Волна претензий может пойти года через три, максимум через пять лет», — прогнозирует генеральный директор Vesco Group Вячеслав Ширяев.

НЕ ПРОДАЕТСЯ

Партнер юридической компании «Пепеляев, Гольцблат и партнеры» Виталий Можаровский занимается юридической профилактикой — старается решить проблему до суда. Каждый день его компания выпускает одно-два заключения по участкам, которые хотят приобрести клиенты. «Положительных — единицы», — рассказывает юрист. Красными флажками на карте Московской области Можаровский пометил бы федеральные земли. Например, нельзя спать спокойно после покупки красивого участка у какого-нибудь НИИ Академии сельскохозяйственных наук. «В советское время сельскохозяйственным институтам предоставляли самые лучшие плодородные земли», — рассказывает Можаровский. Приобретать их можно только через Академию с разрешения Росимущества, на аукционе. А вот одному из клиентов Можаровского — не разобравшейся в российских реалиях скандинавской компании — сам директор НИИ оформил в долгосрочную аренду одно из своих зданий. Когда его отремонтировали и поставили там оборудование для производства упаковки, нашелся другой претендент на эту недвижимость, который подсказал директору, что подпись свою он может отозвать. В итоге стоимость аренды выросла.

Да что там директор — даже подпись руководителя управделами администрации президента не панацея. 10 лет назад занимавший эту должность Павел Бородин отписал «Тюменнефтегазу» и «Газпрому» 11 га территории санатория «Бор» под строительство 30 коттеджей с правом оформления части из них в собственность. Теперь Бородин в отставке, а Росприроднадзор вспомнил о законе, запрещающем приватизировать что-либо из президентского хозяйства. В ноябре заместитель директора службы Олег Митволь попросил департамент экономической безопасности разобраться — теперь милиция решает, кому ходить под статьей о превышении полномочий (до 10 лет).

В ЛЕС НЕ ХОДИТЬ

«Если у вас в кадастре написано: “земли поселения”, а вы видите лес, вы должны спросить: а как лес стал землей поселения?» — советует Митволь. Ничего невозможного в такой метаморфозе нет: всего-то нужно специальное постановление правительства. С 2000 г., по словам Митволя, через эту процедуру провели четыре участка по 20 соток. А продают таких участков сотни.

«Очаровательный поселок расположен в сердце затерянного в лесу сказочного мира. Здесь среди высоких сосен бродят лоси и с ветки на ветку, играючи, прилетают рыжие белки» — так (дословно) до сих пор рекламируется поселок «Балтия» на сайтах риелторских компаний. Поселок необычен не только из-за прилетающих белок. Когда корреспондент  поинтересовался предложением, вывешенным на сайте Penny Lane Realty, из агентства перезвонил менеджер и сказал, что не рекомендует совершать там сделку. «Мы не хотим влезать в не очень хорошие мероприятия. Нам не совсем интересно предлагать то, что находится под арестом», — пояснил риелтор.

А в 2005 г. дома здесь стоили от $860 000 до $3,7 млн. Компания «Гудвин-3» показывала клиентам договор аренды земли, заключенный на 49 лет с Московским областным комитетом по управлению имуществом с целью строительства 103 коттеджей и инфраструктуры, в том числе школы. Потом выяснилось, что кроме законной земли компания позаимствовала большую часть земель соседнего лесхоза. Белки, собственно, прилетают там. «Земли лесного фонда наиболее проблемные. По закону здесь жить просто нельзя. Тем не менее участки леса успешно продают», — возмущается начальник отдела Росприроднадзора Дмитрий Колосов.

А как не продавать, когда лесной пейзаж за окном — самый предпочтительный для покупателей загородной недвижимости? Продавец 1 га в лесном массиве возле Рублево-Успенского шоссе, представившийся Петром, расписывает красоту «полностью лесного» участка в районе Николиной Горы, граничащего с элитным поселком «Полесье». В свидетельстве участок обозначен как земля «вблизи населенного пункта Борки». «Мы там собирались строить, потом решили, что лучше уж хозяин сам решит, как ему использовать участок, — объясняет продавец и неожиданно добавляет: — Жалко просто вырубать деревья». По его словам, лес уже оформлен под застройку, но, как это произошло, рассказывает сбивчиво: «Честно говоря, не знаю. Мне кажется, эта земля принадлежала дому отдыха или пионерлагерю какому-то. Я не хочу вас обманывать, все чисто, никаких проблем».

Какое-то время проблем не было и у соседнего поселка — старейшего дачного кооператива РАНИС (работников Академии науки и искусства). Интеллигенцию, по словам жителя поселка Юрия Фиошкина, обвели вокруг пальца: объяснили, что за приватизацию кооператива нужно заплатить по $3000 за сотку, хотя на самом деле по закону земля кооперативу отошла бы бесплатно. Денег у работников искусств не было, и им предложили найти инвестора. Инвестор, за которым, по словам Фиошкина, стоял крупный московский застройщик, обеспечил не только «приватизацию» кооператива, но и расширение его территории на 20 с лишним гектаров лесного массива. «Добавку» разбили на участки и продали. Доказать, что земля, которая теперь стоит до $200 000 за сотку, принадлежит государственному лесному фонду, жители не смогли: документы погрызли мыши. «Съели только бумаги по нашему квадрату, почему-то только он оказался сладким», — язвит Фиошкин. Но в конце октября Следственный комитет РФ возбудил уголовное дело по той же статье, по которой сел Умеров из «Гудвина-3». Подозреваемых пока нет, руководство кооператива от комментариев отказывается, но у инициативной группы дачников появилась надежда, что лес оставят в покое, — до этого все суды они проигрывали. Теперь под угрозой срыва проект поселка «Николин лес», застраиваемый, по данным Митволя, группой компаний ПИК. Сама группа свое участие не подтверждает.

КРЕСТЬЯНСКАЯ ДОЛЯ

Пахать землю под Москвой, с точки зрения риелтора, будет только дурак. Руководитель департамента недвижимости юридической компании «Вегас-Лекс» Юрий Борисенко уверен, что 90% закрывшихся хозяйств поглощено и куплено ради дорогой земли. «Например, сейчас сопровождаем сделку: продается большой участок с молочным стадом, 3000 голов. Прибыли в год — 22 млн руб. А земля, которую топчут коровы, несопоставима по цене, — говорит Борисенко. — $7 млн все это хозяйство стоит, если покупать как бизнес, а если продавать как участки для коттеджей, цена возрастает в десятки раз».

Но прежде, чем приобретать землю у инвестора, надо тщательно узнать, как скупалась земля у колхозников.

Василий Бойко («Ваш финансовый попечитель») претендовал на роль крупнейшего девелопера в Подмосковье. На землях размером в четверть Рузского района должен был вырасти курорт мирового уровня: коттеджные поселки, конный и сафари-парки, горнолыжный комплекс, гостиницы, гольф- и яхт-клубы и даже мини-аэропорт. Стоимость первой очереди оценивалась в $300 млн, а всего за 25 лет планировалось построить около 3000 коттеджей и усадеб.

Теперь строительство первой очереди под вопросом, а Бойко уже девять месяцев под арестом. По версии следствия, были подделаны документы от 1992 г., из которых следует, что члены совхоза имени Доватора внесли свои земельные паи в уставный фонд АОЗТ им. Л. М. Доватора, которое, в свою очередь, перепродало землю подконтрольной Бойко компании «Беляная гора». Потом один из пайщиков, депутат сельского поселения Ивановское Николай Клюев, увидел свою подделанную подпись и завалил прокуратуру заявлениями. Земля «Доватора» — одна десятая всех задействованных в проекте, но теперь он весь на грани срыва. «Строительство идет, просто с задержкой», — объясняет представитель «Вашего финансового попечителя» Анна Швидунова.

СПАСЕНИЕ РЯДОВОГО ИНВЕСТОРА

Проблемы с совхозной землей не всегда грозят катастрофой. «Есть вещи, которые можно лечить, — уверяет Можаровский из “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”. — Очень многое зависит от того, сколько нужно человеку, к которому ты обратился за помощью в данный момент». Для перевода земли из сельскохозяйственной в жилую постановления федерального правительства не нужно — вопрос решается на уровне региона. «Лечение» в зависимости от обстоятельств обходится от $10 000 до $100 000 за 1 га. Простого клиента эти хлопоты не касаются, но включить издержки в цену квадратного метра продавец, конечно, не забудет.

Так что даже самые рискованные участки находят покупателей. Например, до сих пор можно стать соседом Юрия Лозы по «Балтии». Управляющий «Гудвином-3» Валерий Шибаев, заявив, что дома не продаются, потом доверительно пригласил корреспондента , приняв его за потенциального покупателя: «Если есть желание, подъезжайте, посмотрите что-нибудь. Сюда приезжают конкретные клиенты и решают свои вопросы». На вопросы о земле Шибаев ответил туманно: «Свидетельство на дом имеет место быть. Свидетельство на землю — у меня как у генерального директора земля в аренде до 2046 г.».

Тигран Алексанян, президент компании «Плацдарм Девелопмент», говорит, что вообще не знает ни одного «чистого» участка: «Если не с землей, так есть вопросы с транспортом и инфраструктурой. Любой участок — проблемный. Главное, чтобы было желание и доброе отношение администрации».

Конечно, риелторам хотелось бы, чтобы главным был нормальный реестр, как, например, в Австрии, где карты с указанием юридического статуса участка и всех возможных обременений можно скачать из Сети за отдельную плату. Но австрийскому земельному кадастру уже более 200 лет, а в России его начали создавать лишь 10 лет назад. В Москве инвестор еще может получить в Роснедвижимости справку, в которой будут приведены все архитектурные обременения, а также информация по инженерным сетям, геологии, наличии природоохранных зон, возможных правовых обременений. Но в области такой практики нет. Инвестору придется побегать, чтобы выяснить реальный статус участка. «Составление такой карты — мечта любого серьезного специалиста, однако эти работы должны финансироваться государством», — считает Ольга Кузякина, директор отдела земельных отношений Cushman & Wakefield Stiles & Riabokobylko. Пока же любому человеку советуют перед покупкой провести основательную проверку участка. «Не стесняйтесь проверить историю участка с 1917 г. — это имеет смысл», — советует Кузякина. Ширяев из Vesco Group предупреждает: документы, которые вам дают на руки, смотреть нет резона, надо проверять все предыдущие сделки. «Нужно раскопать как можно глубже. Это стоит денег, но все делается». По его словам, беглая проверка 15 соток обойдется в $1500 — не запредельная сумма при покупке земли. А правовой аудит больших участков под инвестиционные проекты обойдется уже от $30 000 до $50 000. «У нас были случаи и под $200 000, оказались проблемы с недропользованием, — рассказывает Можаровский. — И это только постановка диагноза».

Смертельных болезней до недавнего времени не было — были дорогие лекарства. Но скандалы вокруг даже самых масштабных затей вроде «Рузской Швейцарии» показывают, что стандартные методики перестают действовать. В игру включаются силы то ли действительно неподкупные, то ли слишком могущественные и готовые ждать, когда им предложат настоящую цену.