Понастроили тут

Оценки уходящего года со стороны участников загородного рынка скорее положительные, загородный сегмент в целом смотрелся неплохо на фоне стагнирующего рынка столичного жилья. По цене 1 кв. м первичный рынок загородной недвижимости вплотную приблизился к средней цене 1 кв. м в городе (для квартир не бизнес-класса), отмечают в компании «Миэль — Загородная недвижимость». Хотя ряд экспертов отмечают признаки неблагополучия. На начало года объем рынка в денежном выражении превышал $12 млрд.

Тимур Сайфутдинов, гендиректор компании «Терра-Недвижимость», напоминает о прогнозах экспертов в конце прошлого года на год нынешний: «Говорилось об увеличении доли поселков таунхаусов и экономкласса, о росте доли ипотечных сделок, об увеличении количества коттеджных поселков на основных направлениях: новорижском, киевском, дмитровском, калужском, минском, ильинском. Рост цен в 2007 г. должен был составить 20-30%». Прогнозы оправдались, считает он. «Рынок демонстрирует положительную динамику. Предложение увеличилось на 25%, рост цен по основным направлениям составил в среднем 26,44%», — аргументирует Сайфутдинов.

Но количество покупателей на рынке загородной недвижимости в 2007 г. уменьшилось, отмечает руководитель департамента HomeHunter Алексей Бабкин. Впрочем, снижение спроса, по его словам, не привело к изменению темпов продаж — уменьшилось только число показов.

Аналитики из Penny Lane Realty не согласны. По данным компании, объем продаж загородной недвижимости падает начиная с III квартала 2006 г. Причины — стремительный рост цен, слабая готовность и низкое качество большинства объектов. К концу III квартала 2007 г. на рынке сформировался рекордный объем предложения — 9778 объектов, на 35% больше, чем в начале года. Алексей Коротких, исполнительный директор по продажам Villagio Estate, подтверждает: на первичном рынке в активной продаже находится свыше 180 коттеджных поселков и около 50 поселков с таунхаусами — всего более 9000 объектов.

Продажи вялые, а предложение все прибывает. Ежемесячно на рынок выходит 3-4 поселка, в основном в среднем и дальнем Подмосковье, отмечают в компании «Северо-Запад». «Начало 2007 г. на загородном рынке характеризовалось невысокой деловой активностью как покупателей, так и продавцов», — напоминает и ведущий аналитик «Северо-Запада» Полина Иванова. Между тем, принимая во внимание рост активности девелоперов и объем заявленных и находящихся в стадии согласования проектов, Мария Литинецкая, исполнительный директор компании Blackwood, считает, что «2008 год должен стать пиковым относительно последних нескольких лет по числу новых поселков».

При общем росте средневзвешенной цены предложения на объекты загородной недвижимости по итогам III квартала в Penny Lane Realty отметили снижение цен на дома в пределах до 30 км от МКАД — раньше такого не было. «Виноваты» таунхаусы и участки без подряда — они подешевели, поскольку на рынок выходит новое и более дешевое предложение в этих сегментах.

«Участки без подряда стали пользоваться меньшей популярностью, а вот участки с подрядом и готовые дома, наоборот, на пике внимания», — говорит по этому поводу Елена Первакова, руководитель отдела загородной недвижимости агентства Tweed.

Валерий Мищенко, директор по развитию Rodex Group, тем не менее считает, что рост цен на коттеджи в 2007 г. может составить от 30% до 40% (за полугодие цены поднялись на 22%, по его данным), а инвестиционная привлекательность загородной недвижимости растет. «В зависимости от класса объекта годовая доходность может составлять 30-50%, а иногда доходит даже до 90%», — говорит Алексей Коротких. В Penny Lane Realty, однако, напоминают, что средняя цена реально проданных объектов ниже цены предлагаемых и за последний год разница между этими показателями составила в среднем 15%, по оценке компании.

Что касается географии загородного строительства, то эксперты единодушно отмечают: наиболее активно развиваются Новорижское, Калужское и Дмитровское (здесь на продажу предлагается больше всего поселков), стимулом является реконструкция трасс. Развитие транспортной инфраструктуры и снижение количества привлекательных участков под строительство новых поселков около МКАД приводит девелоперов и на менее популярные ранее направления — киевское, ярославское, симферопольское, щелковское и др. «Рублево-Успенское шоссе стоит рассматривать отдельно. Хотя на первичном рынке оно теряет свои позиции, на вторичном занимает 2-е место. Стоимость домовладений в организованных коттеджных поселках колеблется от $3 млн до $75 млн, а стоимость 1 сотки земли — от $7000 до $350 000», — добавляет Сайфутдинов.

Дачный сегмент развивается по всем направлениям, в том числе и непопулярным. Сайфутдинов считает это логичным следствием роста цен на уже освоенных трассах. По данным Villagio Estate, средние минимальные цены на домовладения на наиболее популярных направлениях в 2007 г. составили новорижское — $800 000, рублево-успенское — $2,15 млн, калужское — $840 000, дмитровское — $535 000, минское — $800 000.

Большинство объектов (более 50%), говорит руководитель департамента консалтинга и аналитических исследований Mayfair Properties Ульяна Алиева, удалено от МКАД на 11-30 км. Хотя доля предложения удаленных объектов постоянно возрастает, и, по данным Penny Lane Realty, впервые в 2007 г. за пределами 30 км от МКАД было продано больше объектов, чем в пределах этой зоны.

Еще одна особенность уходящего года — рост количества покупателей, приобретающих загородную недвижимость по белой схеме, т. е. с указанием реальной стоимости. По оценке Валерия Мищенко, такие сделки составляют на данный момент 60-70% от общего количества. Рынок становится более прозрачным отчасти благодаря усилению контроля финансовой составляющей девелопмента и реализации недвижимости на загородном рынке (этот фактор отмечают в Knight Frank). Отчасти — благодаря росту ипотечных сделок (их доля в 2007 г. может составить 25-30%). Хотя ставки остаются высокими (от 9,5% до 12%), ипотечный кредит остается сильным конкурентным преимуществом, считает Сайфутдинов. Кроме ипотеки спрос в 2007 г. застройщики стимулировали при помощи бонусов и скидок, добавляет Лариса Кузьминова, руководитель департамента загородной недвижимости компании «Новое качество».

Выросло число операторов на загородном рынке. На 37% (со 110 до 151 компании), по оценке Валерия Мищенко. Впрочем, не обошлось и без потерь. Несколько структур, заявивших о масштабных планах освоения обширных земельных участков, свернули активную деятельность.

Качество и коммуникации

Консультанты и девелоперы продолжают ссылаться на «рост осведомленности клиентов». Как следствие, «определяющим фактором при выборе коттеджного поселка становится наличие той или иной инфраструктурной составляющей, а также характеристика инженерных коммуникаций», говорит Алексей Бабкин. «Наполняемость поселков инфраструктурой существенно влияет на успешность проекта», — подтверждает Валерий Мищенко.

Кроме инфраструктуры «обязательными элементами поселка становятся наличие леса, выхода к воде и индивидуальная концепция. Особую важность приобретает уникальность позиционирования», перечисляет признаки «роста самосознания» Мищенко. Ольга Побединская, директор по маркетингу БН «Агент 002», говорит, что больше продается коттеджей с чистовой отделкой. По ее мнению, это свидетельствует и о росте профессионализма строителей, дизайнеров и отделочников.

Девелоперы кроме того стали учитывать фактор спроса, который в этом году преимущественно находился в двух диапазонах: $200 000-500 000 за объект (36%) и $500 000-900 000 (21%), говорит Владимир Яхонтов, замгендиректора компании «Миэль — Загородная недвижимость». «В 2007 г. средняя площадь поселков, участков и домов по сравнению с 2006 г. практически не изменилась, а вот среднее число домов в поселке выросло на 28%. Подобного уплотнения можно достичь только за счет уменьшения общественной территории поселка», — описывает существующий концептуальный подход Мищенко. «Вероятнее всего застройщики более детально подходят к планированию и разработке архитектурного плана: убирают лишние дороги, делают более компактным расположение служебных построек, стараются рациональнее нарезать участки под коттеджи», — объясняет он.

В настоящее время, по мнению Ларисы Кузьминовой, экономически выгодно строить уникальные по своим характеристикам элитные объекты либо комплексно осваивать территории в рамках мегапроектов.

Мега-, доступно, для миллионеров

Появление на рынке мегапроектов — не новость. Но это тенденция, которая может определить характер дальнейшей застройки подмосковных земель. Эксперты перечисляют: «Рублево-Архангельское» (Новорижское шоссе, 3 км от МКАД, 2,7 млн кв. м, срок сдачи — 2017 г.), «Остров Барвиха» (Рублево-Успенское шоссе, 12 км от МКАД, срок сдачи — 2010 г.), «Остров Истра» (проект MCG Group совместно с «Капитал Груп» на Новорижском шоссе, 55 км от МКАД, более 1,5 млн кв. м, срок сдачи — 2012 г.), «Проект А101» (Калужское шоссе, более 10 млн кв. м), «Большое Домодедово» (более 12 млн кв. м).

Игорь Лебедев, руководитель отдела маркетингового анализа компании «Масштаб», говорит, что «Большое Домодедово» компании Coalco, «Рублево-Архангельское» (ранее проект от «Нафта-Москва» получил определение «город для миллионеров») и «Проект А101» самого «Масштаба» были отобраны в числе 22 проектов для реализации нацпроекта «Доступное жилье». Владимир Яхонтов подчеркивает: мегапроекты получили официальную поддержку федеральных властей.

«Если при помощи государства будет возможна реализация этих мегапроектов, наше представление о загородной жизни может кардинально измениться», — прогнозирует Екатерина Тейн, партнер, директор отдела жилой элитной недвижимости Knight Frank. Но и кроме официально доступных на рынке заявлены масштабные проекты — по сути, территории многофункциональной застройки, — среди которых Тейн называет «Агаларов Эстейт», «Миллениум Парк», «Павловы озера».

Эксперт из Knight Frank связывает появление названных проектов, а также выход на рынок проекта Crystal Istra (частные резиденции, формирующие премиальный загородный квартал) с началом смены представлений об элитном загородном жилье. Но в HomeHunter в освоении территорий под мегапроекты видят возможность для увеличения объема предложения жилья экономкласса. «Проекты масштабных коттеджных поселков являются своего рода мини-городами с обширной инфраструктурой, единым социальным окружением, а также доступными ценами обслуживания домовладений», — аргументирует Бабкин. Мария Литинецкая из специализирующейся на элитной недвижимости компании Blackwood считает, что доля экономкласса в общем объеме предложения за прошедший год увеличилась почти в два раза, также «объявлено о намерении некоторых компаний, ранее занимавшихся другими сегментами недвижимости, осваивать рынок экономкласса».

Пока, по данным «Агент 002», в основном объекты экономкласса ($1500-2500 за 1 кв. м) расположены в 50-60-километровой зоне (ближе 35 км от МКАД предложения до $200 000-500 000 за дом и не найти). «Как правило, такие поселки строятся на бывших колхозных полях несколькими очередями с единой планировкой и общей инфраструктурой. Спрос значительно превышает предложение в этом сегменте», — говорит Побединская.

«Предложить приемлемого качества участок с домом в пределах $200 000-250 000 можно только достаточно далеко от Москвы», — подтверждает Станислав Бродский, управляющий директор УК «Велес Менеджмент». «Тенденция к расширению географии коттеджных поселков — нормальный процесс для загородного рынка. Чем дальше расположен поселок, тем он дешевле, тем теоретически больше у него потребителей», — говорит Лебедев. Но просто так люди далеко не поедут — по мнению Бродского, многое зависит от маркетинга и особенностей каждого проекта. В общем в этом сегменте наверняка будут и удачи, и провалы.

Анатолий Балашов, начальника департамента загородной недвижимости агентства «Кирсанова Риэлти», обусловливает смещение покупательского спроса (уже отнюдь не «эконом») в сторону концепции «дачи на выходные» перманентно ухудшающейся транспортной ситуацией. Он прогнозирует повышение покупательского интереса к проектам уровня «Московского моря» и «Ривьеры на Истре».

Буферная зона

Лебедев отмечает, что в большинстве коттеджных поселков, вышедших на рынок в 2007 г., есть таунхаусы. «Таунхаусы являются некой буферной зоной между, например, дорогами и более дорогими домовладениями», — говорит он. Девелоперы экспериментируют с этим форматом, архитектурным обликом домов и планировками. На рынок выводятся все новые таун- и прочие хаусы, позиционируемые в том числе и как элитное жилье. Как показательный пример Владимир Яхонтов называет вышедший в III квартале 2007 г. поселок «Лесной городок» (16 км по Минскому шоссе), в котором помимо таунхаусов есть два многоквартирных 5-этажных дома, и «Красногорье Де Люкс», в составе которого присутствуют многоэтажные дома, коттеджи и таунхаусы.

Но все же в основном смешанные (мультиформатные) поселки, включающие малоэтажные жилые дома, — это объекты бизнес- и экономкласса.

На ликвидность малоэтажных комплексов, по мнению экспертов, влияют в первую очередь транспортная доступность и развитость инфраструктуры направления. Более 60% поселков таунхаусов расположено в 20 км от МКАД. По оценке Алексея Коротких, таунхаусы на 2-м месте по привлекательности после коттеджей экономкласса.

И о цене

«Судя по всему, количество денег в российской экономике будет увеличиваться, и не только в силу больших цен на нефть, но и в силу ряда других факторов (поддержка государством в лице ЦБ ликвидности банков, реализация нацпроектов, предвыборные расходы и т. д.). Так что скорее всего рост цен на недвижимость возобновится, но о темпах сказать что-то определенное пока сложно. Рост инфляции, наблюдающийся уже сейчас, конечно, повысит интерес к недвижимости, но насколько — вопрос», — рассуждает Станислав Бродский. «Ожидать в 2008 г. нового скачка цен и ажиотажный спрос на жилье не стоит. Впереди выборы, и ситуация на рынке недвижимости может измениться самым неожиданным образом», — говорит Алина Андреева, пресс-секретарь компании «КомСтрин», добавляя, что основные инвестиции направлены сейчас в Сочи.

Другие эксперты предрекают рост до 2-5% в месяц. Например, в Villagio Estate считают, что за 2008 г. цены на загородную недвижимость вырастут в среднем на 20%, средневзвешенная цена 1 кв. м в организованных коттеджных поселках приблизится к $4000. В «Миэле» говорят о 24%-ном подорожании коттеджей и росте числа предложений на 10-12%.

«Девелоперы станут активнее использовать ПИФы, — прогнозирует Иван Лясников, директор по развитию “БГ-Девелопмент”. — Это позволяет упростить процедуру легализации накопленных земельных массивов, а значит, создает для девелоперов более выгодные условия для вывода на рынок востребованного предложения экономкласса».

В числе поселков, продажи в которых начались в 2007 г., Тимур Сайфутдинов называет на Новой Риге «Витро Кантри» (60 км, цены — от $400 000), «Высокий берег» (55 км), Троица (60 км) и Звенигорье (50 км). На Дмитровском шоссе — «Живописный» (33 км, $200 000), «Лесная усадьба» (30 км, от $200 000 за участок без подряда). На Симферопольском шоссе — дачный поселок «Велегож Парк» (100 км, $110 000-175 000). На Ленинградском шоссе, на большой воде (Иваньковское водохранилище) в 110-130 км от Москвы — «Конаково Ривер Клаб», «Московское море». Литинецкая добавляет, что готовятся проекты по Рублево-Успенскому шоссе в районе Шульгино, Чигасово, Жуковки, Петрово-Дальнего. Также ожидаются проекты по Новорижскому шоссе в районе 30-40 км от МКАД. Ряд застройщиков готовятся к освоению крупных участков на юге Московской области (Симферопольское, Каширское шоссе, район Оки).

В планах «КомСтрина» на 2008 г. — начало реализации мультиформатного коттеджного поселка на площади 170 га (28 км по Киевскому шоссе), а Rodex Group в рамках мегапроекта «Можайская волна» на Можайском водохранилище анонсировала «Золотые пески» — разноформатный поселок с домами от 120 до 250 кв. м. Vesco Group готовит к выходу пять коттеджных поселков, преимущественно по Новорижскому, Киевскому и Калужскому шоссе. Елена Первакова считает, что заметными проектами станут «Чехов» на Новорижском шоссе, парковые резиденции «Булгаков» на Калужском. «Миэль» планирует вывести на рынок два новых проекта: один — на Рублевке (таунхаусы и многофункциональный комплекс переменной этажности), другой, в стиле «старой Европы», — на Калужском шоссе.

«Норд Капитал» совместно с СК «Русстройтрест» планирует до 2012 г. возвести в Подмосковье 6-9 поселков экономкласса, которые войдут в две сети — «Изюм» и «Сибарит». «В недорогом сегменте этот подход оправдан, так как отработанные технологии позволят значительно снизить себестоимость», — говорит Сергей Гоз, гендиректор компании «Элит Строй».

О «спокойном росте на «правильные» продукты говорит Елена Первакова. «Правильные», к которым эксперт относит, например, «Довиль», «Николино», «Курорт Пирогово» и т. п., подорожают на 30-40% в год, считает она. В неликвидных поселках продажи будут стоять.

Минимальный срок реализации загородного проекта, по оценке Балашова, составляет три года, а максимум, особенно в случае продажи бесподрядных участков, размыт между 5-7 годами. Эксперты утверждают: сроки реализации малоликвидной недвижимости значительно повышаются. «Однако это не значит, что доля подобной недвижимости на рынке уменьшится», — говорит Тейн.

Игорь Лебедев уточняет: в настоящее время стоимость объекта определяется исходя из цены, выставленной конкурентами, и уровня спроса. «Если продается очень хорошо — значит, недооценили, если не продается, значит, переоценили. И в зависимости от этих показателей стоимость недвижимости корректируется. — рассказывает он. — Все ориентируются исключительно на спрос, и предела цене нет. Однако тенденция налицо: все меньше поселков может сохранять высокую цену при несоответствующем качестве. Например, сейчас на Калужском у одного объекта цена $4 млн, у другого — $800 000. Понятно, что есть объективные обоснования таких цен. Но еще одно отличие нашего рынка: если жилье и коттеджи качественные, то они будут куплены, по какой бы цене они не продавались».

По мнению Екатерины Тейн, поскольку ценообразование в элитном сегменте не подчиняется классическим закономерностям, то на самых престижных направлениях продолжится значительный рост цен. Реальные цены в сегменте бизнес-класса, по ее прогнозам, возрастут на 10-15%, т. е. номинальный рост цен может составить от 20% до 30%.

Анатолий Балашов считает, что в 2008 г. увеличится стоимостный разрыв между домами в готовых и строящихся поселках. «По-прежнему ничего не грозит ближнему Подмосковью, а именно Переделкино, Барвихе, Сколково», — добавляет он.

Насчет того, будут ли снижаться цены в поселках, имеющих проблемы с реализацией, мнения расходятся. Валерий Мищенко считает, что такое вполне возможно. «Существуют примеры, когда изначально неграмотное позиционирование поселка и растущая конкуренция привели к вынужденному снижению цен на дома до 30% за год», — соглашается Алиева.

«Кто-то может даже поднять цены в надежде на перелом. Но ситуацию это не изменит — неликвидные с различных точек зрения поселки продаваться не будут», — категорична Первакова. Как вариант для малоликвидных поселков в «Новом качестве» называют ребрендинг либо привлечение покупателей при помощи бонусов или скидок.

«Если скорректировать концепцию невозможно (строительство уже началось), то корректируется уровень цен или меняется позиционирование», — рассказывает Мария Литинецкая. Либо такие поселки могут быть проданы целиком со значительным дисконтом, добавляет Лебедев. Но пока, по мнению эксперта, уровень конкуренции не таков, чтобы исключительно потребительские требования решали рентабельность того или иного проекта.

По материалам газеты «Ведомости»