Чужие хлопоты

Формально перед законом все равны: и элитный особняк в центре Москвы, и однокомнатная квартира в хрущевке — правила оформления в собственность квадратных метров одинаковы для всех. Но элитный рынок диктует свои законы, причем на каждом этапе совершения сделки — от выбора объекта до получения правоустанавливающих документов. Риэлтеры готовы полностью освободить клиента от необходимости самому совершать какие-либо действия в процессе сделки. «По желанию покупателя на нашего сотрудника может быть оформлена доверенность, которая уполномочивает нас представлять интересы клиента на всех этапах сделки и решать все его задачи по приобретению квартиры или дома в собственность, — говорит управляющий партнер консалтинговой риэлтерской компании Mayfair Properties Марина Маркарова. — Как правило, так и происходит, и наша компания организует без участия клиента все необходимые процедуры».

Однако бывает, что полное исключение покупателя из процесса приобретения недвижимости приносит неожиданные и неприятные сюрпризы, причем и при покупке новостройки, и при сделке на вторичном рынке, и при приобретении загородной недвижимости.

Дефект фикции

ри покупке квартиры на первичном рынке неприятные неожиданности обычно связаны со схемами приобретения недвижимости и особенностями бизнеса инвестора-застройщика. «Чаще всего он не исполняет принятых на себя обязательств, предусмотренных инвестиционным контрактом. Или между инвестором-застройщиком и правительством Москвы возникают споры, в связи с чем акт реализации инвестиционного контракта не подписывается, хотя жилой дом уже сдан в эксплуатацию, — говорит руководитель отдела гражданского права и департамента недвижимости адвокатского бюро «Щеглов и партнеры» Дмитрий Новиков. — Поэтому вновь построенный элитный жилой дом не может быть зарегистрирован инвестором-застройщиком в управлении Федеральной регистрационной службы по Москве, и это мешает покупателю оформить полностью оплаченную им квартиру в собственность и зарегистрироваться в ней по месту жительства без судебного решения».

Понятно, что если дело дойдет до суда, помощи агентства недвижимости может оказаться недостаточно. Понадобится опытный адвокат. В феврале, например, Пресненский суд Москвы принял решение в пользу известного футболиста о признании его права собственности на новую элитную квартиру, расположенную в доме в Малом Козихинском переулке. Футболист обратился в суд по причине неисполнения инвестором-застройщиком принятых им на себя обязательств, предусмотренных инвестиционным контрактом. У правительства Москвы возникли к этой компании претензии, из-за чего акт реализации инвестиционного контракта не подписан до сих пор, хотя дом был сдан в эксплуатацию еще в 2004 году. Что, в свою очередь, не позволило владельцам квартир, полностью оплаченных ими еще несколько лет назад, оформить их в собственность и зарегистрироваться. Компания отказалась предоставить своим частным соинвесторам акты приема-передачи оплаченных ими квартир и другие документы, которые позволили бы владельцам квартир попытаться самостоятельно осуществить регистрацию права собственности. Адвокату удалось убедить суд в необоснованности бездействия инвестора-застройщика, а также доказать факт неисполнения им принятых на себя обязательств. В результате суд признал право собственности футболиста на квартиру и взыскал с застройщика судебные расходы, понесенные истцом.

Адвокат может понадобиться и в случае, если качество строительства окажется неудовлетворительным — такое, по наблюдениям гендиректора компании «Самета — Недвижимость и право» Ольги Григорьевой, встречается в элитных новостройках сплошь и рядом. Вот что она рассказывает: «Крупные и неожиданные дефекты свойственны исключительно элитному жилью, так как связаны именно с уникальностью объекта. В результате уже в момент, близкий к оформлению права собственности, обращаются к нам клиенты, у которых мокрые стены, так как течет из зимнего сада вышерасположенной квартиры, переливается через балкон вода в квартиру, так как забит сток, или остается дыра в стене шириной 60 см и высотой в шесть этажей. В последнем случае вызванный нами на объект сотрудник экспертной организации наотрез отказался входить в квартиру, поскольку с первого взгляда определил, что недостатки строительно-монтажных работ носят критический характер и находиться в таком доме опасно. Иногда отговорки, касающиеся сроков исправления недостатков, понять можно — например, чтобы выявить нарушения гидроизоляции, нужно ждать дождя. Но часто ответы на претензии невразумительны. Был случай, когда адвоката, который представляет интересы вот такого пострадавшего инвестора, даже запретили пускать на объект».

Проблемы на вторичке

собенности ведения сделки на вторичном рынке связаны не столько со стоимостью и качеством жилья, сколько с особенностями клиентов. «Клиент, являясь крупным предпринимателем или, скажем, чиновником, имеет опыт деловых взаимоотношений. Цели продажи или, наоборот, приобретения недвижимости могут быть разными — проживание, инвестирование и т. д. От этих факторов напрямую зависит и схема самой сделки, — объясняет юрисконсульт департамента элитной недвижимости Penny Lane Realty Ирина Пруцкова. — Практикуемый на рынке обычной недвижимости механизм бронирования квартиры за определенным покупателем (внесение аванса по договору с агентством) для наших клиентов может быть достаточно рискованным — не из-за недоверия к агентству, а из-за отсутствия гарантий заключения сделки со стороны продавца. Мы на этапе переговоров и подготовки документов к сделке рекомендуем заключение предварительного договора напрямую между продавцом и покупателем. Ведь личное общение не заменит никакая бумага, намерения сторон выражаются непосредственно, что способствует взаимному доверию. Сумма предоплаты обсуждается самими участниками сделки, а не диктуется агентством. Результатом обычно является не авансовый платеж, который в случае отказа от сделки подлежит возврату, а задаток, играющий помимо предоплаты еще и обеспечительную роль, то есть отказавшаяся от сделки сторона уплачивает его в качестве штрафа. При этом главным обязательством сторон по предварительному договору является подписание основного договора купли-продажи. То есть если одна сторона передумала, другая может понудить ее к заключению сделки в судебном порядке».

В процессе даже хорошо продуманной риэлтерами сделки могут возникнуть нестыковки. «Например, до момента подписания основного договора хозяин может передумать продавать квартиру или покупатель может отказаться от ее приобретения, — рассказывает Марина Маркарова. — Также на любом этапе собственник может потребовать изменить цену. Например, выясняет, что за последний квартал цены на недвижимость выросли на 10-15%, и, соответственно, стремится извлечь больше средств из своей квартиры, завышая цену. Мы, как консультанты, со своей стороны ведем переговоры с собственником, пробуем добиться реальной цены, но он не всегда на это идет».

Поскольку каждый владелец элитной квартиры стремится сделать ее максимально удобной для себя, он обычно затевает перепланировку, и при продаже объекта из-за этого возникают проблемы. «При получении документов БТИ выясняется, что перепланировка квартиры не узаконена. В этом случае у покупателя есть право отказаться от ее приобретения или он может согласиться купить объект с обременением, а именно в свидетельстве о праве собственности в графе «Существующие ограничения (обременения) права» будет указано: «Имеется переоборудование (перепланировка). Разрешение не предъявлено». Выяснение такого обстоятельства может обернуться неприятностями для продавца, если покупатель отказывается покупать с такой формулировкой объект, так как процесс согласования длится от трех до шести месяцев. В нашей практике был случай, когда продавец был уверен в том, что у него все узаконено, но на самом деле компания, которая оказывала продавцу услуги по узакониванию перепланировки, просто подделала разрешительные документы и документы БТИ. Против физических лиц было возбуждено уголовное дело по факту мошенничества и подделки документов, — рассказывает управляющий партнер компании Ostogenka Real Estate Ольга Творогова. — В процессе регистрации тоже может возникнуть проблема. Например, когда-то на имущество налагался арест. Часто бывает, что арест суд снимает, а уведомление до регистрационной палаты не доходит. В этом случае регистрационная палата приостанавливает регистрацию до момента устранения указанного препятствия».

Область особого внимания

делки с элитной загородной недвижимостью требуют личного внимания участников. Подписав не глядя даже не самый важный на первый взгляд документ, покупатель может оказаться не полноценным владельцем роскошного дома, а бесправным жильцом. Ольга Григорьева советует особое внимание обратить на документы, касающиеся вопросов эксплуатации объекта. Проблема — в неудержимом росте цен на предоставляемые услуги и неконтролируемом изменении набора услуг, предоставляемых в поселке.

«К сожалению, покупателям редко предоставляют правила проживания (эксплуатации, обслуживания, управления) в коттеджном поселке. Ознакомившись с таким документом на стадии инвестирования, клиент составит представление о том, какие услуги ему будут предоставляться, какие права он будет иметь, какие будут действовать запреты на территории, каким образом весь перечисленный список будет дополняться или изменяться, — говорит Ольга Григорьева. — Часто приходится сталкиваться с тем, что все подготовлено именно к управлению жителями, а не поселком. Например, в уставе некоммерческого партнерства, уже созданного для последующего управления поселком на момент привлечения инвесторов, возможность принятия определенного решения заложена только при стопроцентной явке и единогласном голосовании участников, что недостижимо в принципе». Оформление сделок с землей тоже не обходится без неприятных сюрпризов.

«Приобретая земельный участок, необходимо изучить основание его первоначального предоставления (постановление главы администрации и т. д. ), поскольку сейчас нередки случаи, когда свидетельство о праве собственности на земельный участок у продавца имеется, в нем указано основание его предоставления — номер и дата распоряжения главы администрации, а такого распоряжения в архиве главы администрации нет, — предупреждает Дмитрий Новиков. — Этот факт, как правило, свидетельствует о том, что земельный участок первоначальному собственнику не предоставлялся. Бывает, что на один и тот же участок имеется несколько правоустанавливающих документов, и в этом случае покупатель должен быть готов участвовать в длительных судебных разбирательствах».

Час расплаты

ак утверждает Ирина Пруцкова, наиболее уязвимым моментом сделки является порядок расчетов. Это объясняется и стоимостью элитных квартир, и формальными признаками — порядок расчетов не является существенным условием договора купли-продажи и поэтому может остаться несогласованным даже в предварительном договоре. «Недавно стороны, уже заключив предварительный договор, согласились с тем, что наиболее удобным порядком оплаты для них является прямое безналичное перечисление, однако никак не могли договориться о моменте трансакции: если до государственной регистрации — у покупателя нет основания для платежа, ведь договор считается заключенным с момента его государственной регистрации. Если после — у продавца возник бы риск неоплаты квартиры и дальнейшего судебного разбирательства, — рассказывает Ирина Пруцкова. — Мы предложили компромисс: первый этап — госрегистрация договора купли-продажи квартиры, после чего договор вступает в силу и, соответственно, возникают обязательства по нему, далее — оплата в течение установленного периода, подписание сторонами передаточного акта; второй этап — государственная регистрация права собственности покупателя. Этот не самый удобный в обычных случаях вариант позволил в данной ситуации сделке состояться».

Самым популярным способом расчетов остаются расчеты наличными через банковскую ячейку, однако встречаются и экзотические варианты: сделка между иностранцами–нерезидентами РФ может предусматривать расчеты за границей с использованием экроу-агентов на основании двуязычных договоров. Также, как рассказывает директор департамента загородной недвижимости «Миэль-Брокеридж» Жанна Щербакова, на рынке элитной недвижимости бывают случаи оплаты наличными до сделки (как проявление уважения и доверия), возможны и особые договоренности сторон (исходя из их взаимного интереса друг к другу, перспектив развития их деловых отношений в будущем и проч.). Это разного рода обмены недвижимости на бизнес или часть бизнеса, на иную недвижимость, в том числе за границей и проч. (и частичная оплата). Возможны рассрочки платежа, причем финансовые отношения продавец и покупатель регулируют самостоятельно. «Однажды продавец отдал элитную резиденцию взамен нескольких сотен гектаров сельхозземель и с небольшой рассрочкой платежа», — вспоминает Жанна Щербакова. Хотя, надо признать, подобные случаи скорее исключение, чем правило.