1.    Выделение качественных элитных предложений из всей массы дорогостоящих объектов, в том числе и «псевдоэлитных». В основном это проявляется в отсутствии кризисного снижения цен на данные объекты. Поэтому они всегда будут  инвестиционно привлекательны.

2.    Ценообразование на квартиры в домах различных категорий начало приходить в соответствие с существующей классификацией. В связи с сокращением спроса и переходом рынка продавца к рынку покупателя, собственник уже не может продать квартиру бизнес-класса по цене равной цене метра в клубном доме в центре Москвы. Поэтому инвестиционные ожидания владельцев недвижимости, не отвечающей потребительскими характеристиками своему статусу и соответственно заявленной стоимости, за прошлый год не были оправданны.

3.    Ухудшение положения ипотечного кредитования. Общее кардинальное ухудшение условий для заёмщиков по сравнению с 2008 годом.

4.    Уменьшение качественного предложения ввиду замораживания большого количества новых проектов. Усиление дефицита, среди квартир вторичного рынка с дорогим  и качественным ремонтом.

5.    Общее сокращение инвесторов на рынке жилой недвижимости по сравнению с 2008 годом. В 95% сделок во всех сегментах рынка жилья стали конечные потребители.

6.    Лето 2009 года стало рекордно активным по отношению к прошлым годам. Активность продолжилась до конца года.

ОБЗОР ЗА 2009 ГОД

·       Предложение

Резко увеличившаяся в начале октября 2008 года активность собственников, в основном за счет владельцев инвестиционных квартир, уже в конце ноября стала достаточно умеренной.

В феврале 2009 года количество квартир, поступающих в компанию на продажу, вернулось на уровень докризисного периода. В последующие месяцы количество заявок от владельцев квартир оставалось на среднем уровне предложения по сравнению с аналогичным периодом 2008 года.

В апреле на вторичном рынке элитных квартир начала проявляться нехватка качественных квартир. При этом, они оказались наиболее устойчивыми к колебаниям стоимости из-за изменений экономической и политической ситуаций.

В июне дефицит на рынке дорогого жилья временно исчез, так как появилось некоторое количество привлекательных, прежде всего с точки зрения качественных характеристик, предложений элитных квартир. Но многие из них сразу нашли своих покупателей, вследствие чего уже к июлю дефицит на оставшиеся качественные предложения возобновился. Именно в этот период мы отметили возвращение на рынок части инвесторов. Поэтому июнь и июль стали очень оживленными месяцами, что никогда не было характерным для летнего сезона в прошлом.

Покупательская активность в совокупности с дефицитом отразилось на стоимости ряда отдельных объектов вторичного рынка. По ряду объектов цены начали расти на 1-1,5% в месяц. Более того практически все собственники и вовсе отказались от скидок, сформированных осенью прошлого года.

·       Спрос

Начало 2009 года характеризовалось практически полным отсутствием спроса на всю недвижимость Москвы. В сегменте новостроек – на 100%. Однако в феврале интерес к жилой элитной недвижимости начал постепенно восстанавливаться, и уже к марту спрос увеличился на 35% по отношению к началу 2009 года. Хотя и составило всего одну треть от показателей аналогичного периода 2008 года.

В следующие месяцы  «отложенный спрос» выходил на рынок постепенно. Часть потенциальных покупателей элитного жилья, видя отсутствие тренда на понижение цены квадратного метра в достроенных домах и квартирах вторичного рынка, принимали решение о покупке, а другая часть продолжала надеяться на еще большее снижение цен.

С июня отложенный спрос, который был сформирован в период с сентября 2008 г. по февраль 2009г. начал конвертироваться в сделки.

К октябрю восстановление спроса составило примерно 65% от показателей позапрошлого года. Самыми востребованными, впрочем, как и всегда, оказались квартиры вторичного рынка с дорогим и качественным ремонтом.

·       Цены

Элитный сегмент

За прошедший год в сегменте элитной недвижимости не произошло существенных колебаний цен, которые мы могли видеть в других сегментах. Особенно это касается рынка вторичной недвижимости и квартир в уже построенных домах.

Снижение заявленной стоимости элитных объектов в среднем составило около 15%, при этом цены реальных сделок могли быть снижены во время переговоров еще на 8-10% в случае, если у продавцов были финансовые затруднения. В обычное докризисное время размер этого дисконта не превышал, как правило, - 3-5%.

Цена квадратного метра элитного жилья в историческом центре в течение года варьировалась от $15000 до $50000, в зависимости от сочетания различных характеристик в отдельной квартире (доме).

Эконом и бизнес класс

Основное снижение стоимости мы наблюдали со стороны застройщиков по домам-новостройкам эконом и бизнес классов.

2008 год. В середине четвертого квартала начал наблюдаться тренд в сторону понижения цены на квартиры, которые экспонировались уже длительное время и стоимость которых, была изначально завышена по сравнению со среднерыночной ценой на аналогичные предложения. Также коррекция цен распространилась и на инвестиционные объекты, и на квартиры, продавцам которых (как физическим, так и юридическим лицам) необходимо было срочно получить денежные средства для решения возникших с началом кризиса проблем.

В основном размер скидок составлял: на вторичном рынке  7-15%, у застройщиков можно было получить более существенные – 15-20%.

2009 год. У покупателей появилась возможность приобрести достаточно привлекательные предложения бизнес-класса в недостроенных домах уже со скидками от 20% до 40%. Но при этом присутствовал огромный риск, что эти квартиры не будут достроены.

Также в течение прошлого года на рынке появились предложения со скидкой до 50%. Но это, как правило, ранее переоцененные или с низкими потребительскими характеристиками квартиры. В конечном итоге, вне зависимости от размера скидки, эти квартиры бизнес-класса в большинстве случаев продавались  по цене от $3000 до $5500 за квадратный метр.

Проекты, которые по ряду технических характеристик сходны с проектами в элитном сегменте, но находятся за пределами исторического центра, предлагались в течение прошлого года в ценовой вилке - от $6000 до $15000 за квадратный метр. Это современные многоквартирные жилые комплексы, расположенные в западном, юго-западном и северо-западном округах.

За последние три месяца 2009 года большая часть застройщиков стала отказываться от ранее предлагаемых скидок на свои объекты, соответствующие своими характеристиками заявленному классу, и неспешно возвращаются к прежним докризисным ценам.

ПРОГНОЗ НА 2010 ГОД

Замораживание, вследствие финансовых затруднений возникших ранее у большого количества застройщиков, большого количества новых проектов, а также замедление темпов строительства уже начатых объектов, приведет к дефициту предложений в следующем году. Если рассматривать вариант скорой стабилизации экономики в целом и рынка недвижимости в частности, то возможно, что ряд проектов только к 2012 году будут завершены и введены в эксплуатацию. Так что в 2010 году восстановления докризисного объема, а предложения ожидать не приходится.

Насколько восстановится платежеспособность населения, будет зависеть от макроэкономической ситуации. Но даже при затягивании нестабильного периода среди игроков паника не возобновится. Рынок в целом успокоился, и появилось время для принятия взвешенных решений. В любом случае, цены в 2010 году будут двигаться вверх в среднем на 1-1,5% в месяц, а предполагаемый диапазон цен может быть следующим: на элитное жилье - от $15 000 до $70 000 за кв.м, в зависимости от сочетания различных характеристик в отдельной квартире или доме, жилье бизнес-класса - от $6000 до $15000 за кв.м, эконом-класса – от $3000 до $6000 за кв.м. Январь, числа до 20, будет спокойным, но это традиционно связанно с зимним отдыхом большинства наших клиентов

Источник: PENNY LANE REALTY