Аналитики Penny Lane Realty подвели итоги I полугодия 2010 года по рынку складской недвижимости. Летний спад активности в данном сегменте наступил гораздо раньше, чем в торговой и офисной недвижимости.

 

Спрос

С начала 2010 года рынок аренды производственно-складской недвижимости – основного показателя состояния данного сегмента – демонстрировал заметное оживление. Но уже в середине мая данная активность практически сошла на нет, спровоцированная чередой праздников и началом сезона отпусков.

 

Основной спрос от общего объёма заявок – порядка 70% - приходится на складские помещения от 500 до 3 000 кв. метров, расположенные  в черте города. Меньшим спросом пользуются блоки от 3 000 до 5 000 кв. метров, на которые приходится 20% всех заявок. На более крупные площади запросы единичные. Арендаторами больших блоков (от 5 000 кв. метров) являются, в основном,  телекоммуникационные, фармацевтические компании, а также алкогольные и продуктовые ритейлеры. Причем, преимущественно, российские игроки. Доля иностранных компаний составляет порядка 10%. Для сравнения, в 2009 году в общем объёме заключённых сделок доля  иностранцев не превышала 35%. 

 

 

Основной спрос на складские комплексы от общего объема заявок

 

 

 

Предложение

С начала 2010 года на рынке складской недвижимости введено в эксплуатацию около 100 000 кв. метров помещений класса А и порядка 20 000 кв. метров помещений класса В. Стоит отметить, что объекты класса В были построены, в основном, локальными застройщиками. Крупные игроки рынка, специализирующиеся на А классе, по-прежнему занимают выжидательную позицию и предлагают строительство под заказчика. Самый крупный из выведенных на рынок объектов в текущем году - Trilogy Park в Томилино. Комплекс  располагается в 7 км от МКАД по Новорязанскому шоссе, общая площадь складов составляет 106 957 кв. метров, 22 000 кв. метров уже занимает «Ашан».  

 

За первые шесть месяцев текущего года не было заявлено ни одного проекта нового строительства складских комплексов. Таким образом, на конец первого полугодия  2010 года совокупный объем  предложения объектов производственно-складского назначения класса А составил около 3,5 млн. кв. метров, класса В – порядка 2,5 млн. кв. метров. Наибольшее количество предложения сосредоточено на юге и юго-востоке столицы - 31% и 16% соответственно.

 

Уменьшилось предложение по субаренде и переуступке прав аренды, что связано с агрессивной ценовой политикой арендаторов, державших ставки в течение 2009 года на уровне рынка и не сумевших привлечь субарендаторов, тем самым терпя убытки или работая «в ноль».

 

 

Распределение по направлениям складских комплексов, предлагаемых в аренду

 

 

 

   

   

Цены 

Ставки аренды и цены продаж, в основном, не изменились, лишь в некоторых случаях рост составил 5%. «На мой взгляд, данный рост связан с искусственным раскачиванием рынка некоторыми собственниками помещений и агентами в сторону роста, - говорит Игорь Казимов, руководитель департамента складской и индустриальной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Но очевидно, что особых плодов такая политика не приносит».

 

По состоянию на конец первого полугодия 2010 года ставки в складских комплексах класса А, расположенных в черте города, составляют $130-150 за кв. метр в год, класса В - $100-125. Ставки в складских комплексах класса А, расположенных за МКАД - $85-110 за кв. метр в год, класса В - $70-90 за кв. метр в год (данные приведены без учета НДС и эксплуатационных расходов). Цены продаж на объекты в черте города - $1 500-2 200 за кв. метр, на объекты за МКАД - $900 – 1 200 за кв. метр (данные приведены без учета НДС).

 

 

 

Ставки аренды и цены продаж в складских комплексах

 

		класс А ($)	класс В ($)
АРЕНДА	в Москве	130 - 150 за кв. метр в год	100 - 125 за кв. метр в год
	за МКАД	85 - 110 за кв. метр в год	70 - 90 за кв. метр в год
ПРОДАЖА	в Москве	1 500 - 2 200 за кв. метр	1 200 – 1 800 за кв. метр
	за МКАД	900 – 1 200 за кв. метр	700 – 1 000 за кв. метр

Стоимость земель промышленной категории с расширенным назначением, расположенных в пределах от 1 до 20 км от МКАД, сейчас составляет $3 000-15 000 за сотку. Во многих случаях цена не влияет на размер участка, на рынке множество предложений от 0,5 га до 100 га. Например, можно купить 1 га по $3 000 за сотку, что очень дешево. Стоимость аренды открытых площадок под производственно-складские нужды – от $20-50 за кв. метр в год.

 

Ставки аренды и цены продаж земель промышленной категории

 

	Стоимость ($)
ПРОДАЖА	3 000 - 15 000 за сотку
АРЕНДА	20 - 50 за кв. метр в год.

По оценкам экспертов Penny Lane Realty, до конца года ставки аренды и цены продаж существенно не изменятся. Во-первых, в 2010 году будет завершено строительство логистических парков «PNK Чехов» и «Крёкшино», из-за чего уровень вакантных площадей увеличится на 250 тыс. кв. метров. Во-вторых, из-за позиции наиболее активных  собственников, которые ведут очень лояльную и гибкую политику в отношении арендаторов: предоставляют арендные каникулы, всевозможные скидки, рассрочки и даже отказываются от страховых депозитов.