Аналитики Penny Lane Realty - ведущего оператора на рынке жилой и коммерческой недвижимости - подвели итоги года на рынке офисной недвижимости. Рост арендных ставок и цен продаж, зафиксированный в 2010 году, свидетельствует об активизации игроков на рынке. Увеличившийся спрос на аренду помещений привел к значительному сокращению уровня вакантных площадей.  

 

Спрос

Спрос на рынке офисной недвижимости имел устойчивую тенденцию роста в течение всего 2010 года. Количество сделок по аренде офисных помещений увеличилось в среднем на 35-40% по сравнению с 2009 годом. Это связано с улучшением экономической ситуации в стране и, как следствие, расширением компаний, которые после кризиса снова начали набирать сотрудников.

 

Также в 2010 году значительную долю рынка заняли сделки по приобретению офисной недвижимости в собственность. Условно их можно поделить на три группы:

1. Сделки по приобретению офисных объектов для собственных нужд (например, такие компании как «Росэнергобанк», «Финнам», «Полиметалл», «Русгидро» и «Согаз» купили офисы для себя).

2. Инвестиционные сделки с целью дальнейшего получения дохода от сдачи в аренду (например, структуры ФК "Открытия" приобрели портфель из 7 зданий, 5 из которых - действующие бизнес-центры, заполненные арендаторами; "ВТБ Капитал" купил бизнес-центр "Capital Plaza"; фонд UFG приобрел бизнес-центр на ул. Бахрушина).

3. Также можно выделить сделки смешанного характера, когда компании приобретали проекты как для сдачи в аренду, так и для частичного размещения своих структур (например, фонд «РВМ Капитал» (принадлежит РЖД) купил бизнес-центр «Домников», который займут родственные РЖД структуры – «Транскредитбанк» и «Транстелеком», структуры акционеров «Евраза» приобрела бизнес-парк «Западные Ворота», которые частично займет сам «Евраз».

 

Наиболее активными игроками офисного рынка в 2010 году были компании из энергетической, нефтегазовой и металлургической отраслей, банки и инвестиционные компании, которые в меньшей степени пострадали в кризис.

  

 

Предложение

В 2010 году в эксплуатацию было введено около 1 млн. кв.м. офисных площадей. Для сравнения - в 2009 году объем введенных площадей составил примерно 1,2 млн. кв.м. Несмотря на сокращение объемов строительства, структура нового предложения меняется в сторону улучшения качества. В уходящем году произошло возобновление строительства в основном офисов класса А.

 

Сурового дефицита на рынке пока не ощущается, но если в прошлом году можно было выбрать в среднем из 30 доступных предложений, то сейчас – только из 8-10. Значительная часть свободных площадей предлагается в состоянии shell&core.

 

Знаковые бизнес-центры, введенные в эксплуатацию в 2010 году

Проект	Округ	Адрес	Класс	Девелопер	Общая площадь,  кв. м.
«Домников»	ЦАО	Академика Сахарова пр-т, 30	А	«ОПИН»	132000
«Западные Ворота»	ЗАО	Беловежская ул., 21	А	ЗАО «Центурион»	62000
«SK Royal»	САО	Дмитровское ш., 163а	В+	Tashir	44000
БЦ Арбатская площадь, 1	ЦАО	Арбатская площадь, 1	А	«Жилреконструкция»	31000
«Riverside towers», 5 очередь	ЦАО	Космодамианская наб., 52	А	ОАО «Москва – Красные Холмы»	21000
ЦМТ, здание 3	ЦАО	Краснопресненская наб., 12 стр.3	А	ЦМТ	25800
Нагатино i-Land	ЮАО	Андропова пр-т., 18 стр. 1-3	В+	«Московский бизнес-инкубатор»	37387
		Андропова пр-т., 18 стр.1-1-Б	В+		23440
		Андропова пр-т., 18 стр. 1-1-В	В+		22070
«Diamond Hall»	ЦАО	Олимпийский пр-т, вл.12/16	А		38000
«Миракс Плаза», корпус Д	ЗАО	Кутузовский пр-т., 36	В+	Mirax Group	31120
AFI на Павелецкой	ЦАО	Павелецкая наб., 8 стр. 1	В+	AFI -development	17000

 

 

Цены

В 2010 году арендные ставки и цены продаж выросли на 15-20% по сравнению с 2009 годом. Достаточно высокие темпы роста цен свидетельствуют о восстановлении рынка после кризиса. При умеренном росте спроса это еще раз подчеркивает недостаток  качественного предложения. Подорожание произошло по нескольким причинам. Во-первых,  это сокращение объемов строительства новых проектов и медленные темпы вывода на рынок ранее заявленных объектов. Во-вторых, снижение доли вакантных площадей качественных офисов. Арендаторам все сложнее становится найти помещение с хорошими характеристиками и удобной транспортной доступностью. Также, росту цен способствовали нововведения мэра Москвы, которые создали предпосылки для повышения цен продаж и арендных ставок и в последующие годы.  

 

Арендные ставки и цены продаж на офисные помещения в  2010 году:  

 

	Класс А ($)	Класс В ($)	Класс С ($)
аренда	750-900 за кв.м. в год	450-650 за кв.м. в год	250 за кв.м. в год
продажа	4,5-8 тыс. за кв.м.	3,5-5 тыс. за кв. м.	2-3 тыс. за кв.м.

 

«В 2010 году смена правительства Москвы определила вектор развития рынка офисной недвижимости на ближайшие 3-5 лет, - говорит Максим Жуликов, ведущий специалист департамента офисной недвижимости компании Penny Lane Realty. - Девелоперы в ожидании других правил работы на рынке не торопятся начинать новые проекты. Это приведет к временному замедлению темпов строительства бизнес-центров в следующем году и, как следствие, появлению дефицита офисных помещений, начиная с 2012 года. Также в 2011 году мы ожидаем роста цен, который произойдет в результате снижения ликвидного и конкурентоспособного предложения. Нехватка качественных площадей приведет к увеличению объема аренды помещений в состоянии shell&core. Арендные ставки вырастут минимум на 10%,  стоимость продажи - на 15%. Долгосрочные вложения вновь становятся актуальны. Средняя доходность инвесторов-рантье, входящих на рынок, как правило, не превышает сегодня 10% (без учета роста стоимости капитализации объекта). На фоне общего роста цен и стабилизации рынка офисной недвижимости активизируются иностранные инвесторы, которые снова начнут вкладывать деньги в российскую недвижимость».